Perspective du 150 Champs-Elysées transformé en hôtel et commerce.
Contre toutes attentes, les Champs-Élysées ont une nouvelle fois été le témoin d’un méga-deal signé par le numéro un mondial du luxe. Selon nos sources, pas plus tard que vendredi dernier, LVMH a finalisé dans la plus grande discrétion l’acquisition d’un second trophy asset sur la plus belle avenue du monde, au numéro 150. Cette transaction, qui prend la forme d’un share-deal signé off market, s’est bouclée en moins de trois mois. Toujours selon nos informations, par le passé, le magnat du luxe Bernard Arnault avait lorgné sur ce paquebot de 18 000 mètres carrés à restructurer, avant que ce dernier rejoigne les rangs du fonds Cheval Paris, géré par Mimco Asset Management. À bord de ce véhicule spécialement structuré pour l’acquisition du 150 Champs à l’été 2022, se trouve Brookfield Asset Management. Comme révélé par CFNEWS IMMO, le fonds d'investissement coté canadien avait pris une participation de 72,6 %, via Brookfield Strategic Real Estate Partners Europe Lux, suivi par des family offices réunis au travers de Fivedunes Limited (18 %) et Silk Holdings Limited (9,3 %). Derrière Fivedunes Limited se cache l'investisseur privé saoudien Olayan Group. Contacté par CFNEWS IMMO, le numéro un mondial du luxe n’a pas souhaité faire de commentaire, tandis que Mimco AM n'a, pour l'heure, pas donné suite à nos demandes.
Une transaction record
Bernard Arnault, LVMH
En à peine dix-huit mois, le 150 Champs-Élysées aura donc animé à deux reprises le marché du real estate parisien. En 2022, Groupama Immobilier cédait sa pépite élyséenne « en l’état » au fonds Cheval Paris, pour plus de 756 M€ – soit un ticket d’environ 606 M€ pour les murs et plus de 150 M€ pour l’enveloppe de capex. À titre indicatif, le cédant de l’époque avait signé cet ensemble pour 310 M€ auprès d'Axa en 2009, lui permettant de réaliser, treize ans plus tard, une plus-value comptable supérieure à 400 M€ (voir article ci-dessous). Lové dans le patrimoine de LVMH depuis quelques jours, ce trophy asset se valorise aujourd'hui près d'1 Md€ full equity selon nos sources. « Dans un contexte de marché très difficile pour le real estate tricolore, Brookfield et son operating partner réalisent un joli coup de maître en revendant cet actif en moins de 18 mois à la famille Arnault. », stipule un broker en off. À date, il s’agit ni plus ni moins de la plus grande transaction jamais réalisée sur les Champs-Élysées, qui confirme sa valeur auprès des investisseurs. « La mainmise de LVMH sur le 150 Champs Élysées peut également s’expliquer par les négociations entreprises par Kering, qui envisageait de pré-louer une surface retail conséquente pour y installer Gucci, glisse un acteur parisien. Cette bataille feutrée, mais sans pitié, entre les deux acteurs du luxe met en lumière la reconquête de la mythique avenue parisienne. »
Que va-t-il advenir du projet initial ?
Le projet de piscine coiffant le rooftop du 150 Champs-Élysées.
Pour mémoire, l’îlot du 150 Champs-Élysées – s’ouvrant à la fois sur la plus belle avenue du monde et sur les rues Arsène Houssaye et Lord Byron –, justifie d’un permis de construire et d’une autorisation d’exploitation commerciale obtenus en 2019, pour un projet à usage mixte. En effet, dès 2017, Groupama Immobilier avait planché à la mue dudit actif sous le triptyque hôtel/retail/loisirs. Sous le crayon de l’agence Cosa Architectes, l’ensemble – identifiable par sa façade de 65 mètres de long – devait initialement héberger un hôtel 5* de 100 clés, plusieurs rooftops, une piscine en toit-terasse, un cinéma new generation ou encore 5 000 mètres carrés de retail – dont un flagship de 3 000 mètres carrés. Le 28 juillet dernier, Brookfield Asset Management s’était d’ailleurs vu autoriser par la Ville de Paris un PC modificatif. Ce dernier faisant état de la « restructuration et le changement de destination partiel d’un ensemble immobilier mixte en un socle de cinq coques de commerces, un hôtel de tourisme et un cinéma ». Désormais sous pavillon LVMH, que va-t-il advenir de ce projet initial pour cet immeuble ? De sources concordantes, cette vente-utilisateur opérée dans le plus grand secret a pour finalité d’offrir des bureaux prime à Dior. En revanche, nul ne sait encore quelle griffe de l’empire Arnault occupera les surfaces retail, ni quelle forme prendra le projet hôtelier. « Les plans projetés aujourd’hui peuvent changer rapidement pour répondre aux besoins immobiliers des différentes maisons détenues par LVMH », abonde un spécialiste du secteur du luxe. À titre d’exemple, sur la plus belle avenue du monde, Bernard Arnault a récemment acté le déménagement de Louis Vuitton du numéro 101 au 103 Champs-Élysées. Pour rappel, l’ancien fief de HSBC (22 000 mètres carrés), détenu par le Qatar, devait initialement accueillir Dior, maison de haute-couture qui doit récupérer les clés du… futur ex-flagship mondial de LV. À moins que Tiffany ne l’emporte ? Le joaillier américain exploite déjà une boutique au 62 Champs-Élysées.
750 M€ déboursés pour le 101 Champs-Élysées
Le 101 Champs-Élysées, à Paris. © Gecina
En juin dernier, LVMH s’est justement offert off market le 101 Champs-Élysées – un actif, considéré jusqu’à cette date, comme "la Joconde" du patrimoine de Gecina. Développant près de 9 400 mètres carrés – dont 4 000 mètres carrés de bureaux, 3 885 mètres carrés de commerces et 1 200 mètres carrés comprenant une boîte de nuit et des locaux d’archives –, cet ensemble Art Déco s’est valorisé, d’après nos sources, peu ou prou 750 M€ full equity. À immeuble singulier, chiffres d’exceptions : selon nos informations, l’ensemble occupé générait, pour la SIIC pilotée Beñat Ortega, un loyer annuel de 16,5 M€, pour un rendement très compressé de… 2 % (lire article ci-après).
