Champs-Élysées : un canadien décroche le méga-deal pour 2022

Les Champs-Élysées n’ont semble-t-il pas perdu de leur superbe auprès des investisseurs en recherche d’actifs prime. Traditionnellement, la mythique artère parisienne enregistre un méga-deal tous les ans. 2022 ne déroge pas à la règle, puisque le numéro 150 de la plus belle avenue de monde vient de s’échanger off market. Pour remporter ce trophy asset « en l’état » de 18 000 mètres carrés – lequel était détenu par Groupama Immobilier, avec un vaste projet de restructuration initié en 2017 –, l’on retrouve Cheval Paris. Derrière ce fonds au nom énigmatique, géré par Mimco Asset Management, se cache Brookfield Asset Management. Dans le détail, le gestionnaire canadien détient 72,6 % dudit véhicule via Brookfield Strategic Real Estate Partners Europe Lux, suivi par des family offices réunis au travers de Fivedunes Limited (18 %) et Silk Holdings Limited (9,3 %). D'après nos informations, derrière Fivedunes Limited se cache l'investisseur privé saoudien Olayan Group – déjà exposé dans la pierre parisienne avec, entre autres, le 50 Montaigne. « Brookfield ne souhaitait pas prendre le risque de s’exposer à 100 % sur ce dossier, d’où la présence d’investisseurs tiers », confie un proche du dossier. Selon nos sources, l’acquisition du 150 Champs s’est réalisée depuis Londres.

Un trophy asset repris pour plus de 710 M€  

Le montant de cet asset deal est gardé confidentiel, mais selon nos sources, il valorise l’actif élyséen aux alentours de 710 M€. Selon nos informations, 60 à 70 % de ce montant est dévolu aux surfaces retail, le reste au projet d'hôtel. Pour rappel, cet îlot – s’ouvrant à la fois sur les Champs-Élysées et les rues Arsène Houssaye et Lord Byron –, justifie d’un permis de construire et d’une autorisation d’exploitation commerciale obtenus en 2019, pour un projet à usage mixte (hôtellerie, retail et cinéma). « L’immeuble est aujourd’hui curé en quasi-totalité », précise Groupama Immobilier. À ce montant de 710 M€, se greffent les capex, qui, d’après nos informations, représentent un ticket supérieur à 150 M€. Au total, le fonds Cheval Paris va débourser plus de 860 M€ pour développer ce trophy asset. À titre indicatif, le cédant avait signé l'ensemble pour 310 M€ auprès d'AXA en 2009. Toujours selon nos sources, Brookfield actionne le levier de la dette auprès d’une pléiade de banques – dont BNP Paribas, Crédit Agricole CIB, Société Générale et ING. Des fonds de dette ont par ailleurs été sollicités pour une deuxième tranche. Selon nos informations, l’objectif du gestionnaire canadien tient à refinancer le 150 Champs dans un second temps. « En dépit des turbulences économiques liées à la Covid 19 et la crise inflationniste et énergétique, Brookfield, déjà très exposé au hight street retail aux États-Unis, a de fortes convictions pour ce segment à Paris, explique un spécialiste du marché. Même si ce process qui fut compliqué à boucler – le marché n’a plus rien de comparable entre la promesse de vente signée la veille du premier tour de l’élection présidentielle en avril 2022 et le signing final du 27 juillet dernier –, de mémoire, peu d’investisseurs ont perdu de l’argent en s’exposant sur les Champs-Élysées. » Une avenue, qui au passage, va s’offrir un lifting en vue des JO 2024.

Une plus-value comptable supérieure à 400 M€

De sources concordantes, le bras armé immobilier de l’assureur Groupama ne cherchait pas à rétrocéder sa poule aux œufs d’or sur les Champs-Élysées aussi rapidement. « Cet immeuble prime n’était pas à vendre, mais nous réalisons une création de valeur qu’il était possible d’atteindre à la livraison du projet, soit en 2027 », confirme Éric Donnet, directeur général de Groupama Immobilier. En tout et pour tout, Groupama Immobilier récupère une plus-value comptable supérieure à 400 M€ suite à la revente de l’actif. « Cette somme va contribuer à renforcer nos capacités d’investissement dans d’autres opérations immobilières sur les marchés français et européen. » Bien avant les premiers échanges avec le consortium représenté par Mimco Asset Management qui remontent à novembre 2021, les équipes de l’institutionnel Groupama ont été approchées, selon nos sources, par Abu Dhabi Investment Autority (Adia) entre 2018 et 2019. Le fonds souverain des Émirats Arabes Unis avait initié des discussions dans le but de former une joint-venture de codéveloppement pour le 150 Champs, pour une valeur cible stratosphérique d’1,3 Md€. En vain, d’autres investisseurs tenteront une approche auprès de Groupama Immobilier pour reprendre l’actif. « Nous avons accepté l’offre du fonds Cheval Paris en raison, notamment, de la hausse des taux, qui induit un contexte difficile pour l’industrie immobilière », complète Éric Donnet.

Un triptyque hôtel/retail/cinéma retravaillé 

Désormais logé dans Cheval Paris – un fonds animé par le fund et asset manager Mimco et représenté par Ara Adjennian –, le numéro 150 de la plus belle avenue du monde va subir une lourde restructuration. Une mue déjà orchestrée par son précédent propriétaire. Pour reconvertir l’opus élyséen sous le triptyque hôtel/retail/hôtellerie, Groupama Immobilier avait obtenu un permis de construire et les autorisations administratives pour une activité commerciale – sans oublier de mener une stratégie d’évictions des locataires en place (dont le cinéma UGC, Swarovski et des utilisateurs de bureaux) – et une politique préalable d’asset management. À ce jour, Brioche Dorée et Celio n’ont pas encore tiré le rideau. Sous le crayon de l’agence Cosa Architectes, l’ensemble – identifiable par sa façade de 65 mètres de long – devait initialement héberger un hôtel 5* de 100 clés sous pavillon SO Sofitel, un restaurant, une impressionnante piscine sur le toit, plusieurs rooftops, un cinéma new generation, et 5 000 mètres carrés de commerce – dont un flagship de 3 000 mètres carrés. D’après nos informations, Accor n’était plus dans la danse pour ouvrir un établissement SO. Une décision prise pré-Covid entre Groupama Immobilier et le groupe emmené par Sébastien Bazin. « Libre à l’acquéreur de choisir un opérateur hôtelier », confie une source proche du dossier. De sources concordantes, les équipes de Mimco retravaille déjà l'ensemble de la programmation prévue pour l'immeuble  – pour l'heure rien n'est figé. Pour la partie retail, plusieurs options sont sur la table, dont la création de plusieurs cellules commerciales de 800 à 1 000 mètres carrés. Le nouveau propriétaire du 150 Champs table sur un loyer prime entre 20 000 et 30 000 €/m2/an HT/HC en zone A, d'après nos informations. Quant aux mètres carrés dévolus au projet d'hôtel, un appel d'offres a été lancé auprès d'opérateurs. Sofitel y participe avec un concept différenciant que celui proposé à Groupama Immobilier en 2017. « Ce projet hôtelier, qui se situera entre le 5* et le palace, doit être réadapté, car le marché n'a plus du tout la même configuration cinq ans plus tard », glisse un proche du dossier. 

Les précédents records

La vente du 150 Champs rejoint le cercle très fermé des autres transactions majeures enregistrées ces dernières années sur la mythique artère parisienne (voir le tableau ci-dessous). Pour mémoire, en 2019, Groupama Immobilier rétrocédait le numéro 79 – nouveau flagship de Nike restructuré par Valode & Pistre – pour une valorisation de 613 M€, auprès de Norges Bank Investment Management (NBIM). Un montant record talonné de près par la cession de l’Apple Store au numéro 114 en 2018. Pour remporter cet actif hight street retail de 5 500 mètres carrés, Hines France, pour le compte du fonds de pension allemand Bayerische Versorgungskammer (BVK), en avait proposé 600 M€ off market. Déjà, en 2012, Groupama Immobilier créait une référence de marché en se délestant du 52 Champs – ex-Virgin Megastore où se lovent les Galeries Lafayette depuis trois ans – pour un ticket de 510 M€. Le repreneur n’était autre que le fonds Qatar Investment Authority (QIA). Au cœur de la crise sanitaire, fin 2020, BMO Real Estate Partners (renommé Columbia Threadneedle REP) s’illustrait pour la première fois sur les Champs-Élysées, avec la reprise des numéros 71/73. La branche européenne d’investissement de la Banque de Montréal avait déboursé, selon informations, 270 M€ pour mettre la main sur immeuble haussmannien mixte de 5 700 mètres carrés. Groupama Immobilier, que l’on retrouve très fréquemment à la cession sur la plus belle avenue du monde, n’a pas pour autant quitté ce quartier de la capitale. Autour de l'Arc de triomphe, le bras armé immobilier de l’assureur tricolore détient pour près d’1 Md€ réparti entre le 22 avenue de la Grande-Armée, le 18-20 rue de Washington récemment loué par Cisco, le 43-45 avenue de Iéna, le 1 bis Foch, l’hôtel des Maréchaux au 156 avenue Champs-Élysées ou encore le 7 rue de Tilsitt.