Le campus LDLC à Limonest, près de Lyon
Le marché de l’investissement reprend quelques couleurs à Lyon, après un début d’année complètement atone. Remake (pour la SCPI Remake Live) – la société de gestion de David Seksig et Nicolas Kert –, vient tout juste de mettre la main sur le campus LDLC à Limonest, en banlieue de la capitale de Gaules, un complexe mixte de 7 348 mètres carrés construit en 2017. L’ensemble comprend tout d’abord le siège social de l’enseigne de e-commerce high-tech, une école ainsi qu’un bâtiment de loisirs/services. Cette transaction – intermédiée par le bureau local de BNP Paribas Real Estate – fait ressortir une valorisation de 23,6 M€, soit environ 3 200 €/m2, pour un taux de rendement qui dépasse les 7 %. « La détente sur les taux est désormais une réalité en France, apporte Julien Lamy, directeur des investissements chez Remake. Cet investissement permet de renforcer la présence de Remake sur le territoire national. »
Une moins-value de près de 9 M€
Le campus LDLC est aujourd’hui cédé par la SCI Allianz Value Pierre, gérée par Allianz Immovalor, qui en était propriétaire depuis 2019. À l’époque, le fonds déployait une enveloppe de 32,3 M€ pour s’offrir cet ensemble directement auprès de l’utilisateur dans le cadre d’un sale & leaseback, soit environ 4 400 €/m2, le tout négocié à un taux de 4,7 % – le deal était déjà conseillé par BNP Paribas Real Estate. « C’est un actif très spécifique, un véritable clé-en-main fait pour l’occupant, apporte un spécialiste local du marché de l’investissement. Un départ de LDLC serait très compliqué à gérer. »
Une autre cession à Nantes
Le campus LDLC était jusqu'alors le plus important actif détenu en direct par Allianz Value Pierre – qui compte 80 % d'immeubles acquis en direct. Le fonds a déjà cédé Aérosky à Nantes en octobre 2023 dans le cadre d'une transaction interne évaluée à 28,2 M€, puisque c'est une autre SCI gérée par Allianz Immovalor (Allianz Invest Pierre) qui en est devenue propriétaire. L'investissement dans cet actif ne remontait pourtant qu'à dix mois, en décembre 2022, quand une vefa était signée contre 27,58 M€ auprès d'Icade. La performance de la SCI à fin 2023 s'établit à -19,71 %, très largement à cause de la perte de valeur de ses immeubles, un phénomène que la hausse de ses loyers perçus n'arrive pas à compenser.
LDLC engagé jusqu’en 2029
Julien Lamy, Remake
L’occupant reste toutefois, à ce stade, engagé dans le cadre d’un bail ferme de dix ans, débuté en 2019 et qui cours donc jusqu’en 2029. C’est « un actif de qualité institutionnelle avec une contrepartie solide présente à Lyon et dans ce parc depuis une trentaine d’années », poursuit Julien Lamy. Le loyer mis en place sur l’actif se rapprochait initialement des 180 €/m2/an à sa signature, et donc hors indexation de ces cinq dernières années.
Une faible année lyonnaise
Le millésime 2024 est attendu comme l’un des pires que vivra la métropole lyonnaise du côté des investissements immobiliers. C’est qu’il n’y a quasiment pas eu de transactions significatives depuis le début de l’année, outre les 63/67 Charles de Gaulle dans Cité Internationale pour 24,3 M€ – un deal toutefois spécifique puisqu’il découle d’une saisie de l’État –, ou encore l’acquisition par la famille Wajsbrot du 3 Jacobins en plein centre-ville, moyennant 5/10 M€. Quelques transactions restent tout de même attendues au cours des prochains mois, mais rien qui permettra de rattraper le retard accumulé.
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