À Lyon, des transactions d’envergure qui ne redémarrent pas le marché

La première métropole régionale française reste lourdement impactée par le contexte actuel. Lyon est le terrain de jeu traditionnel des investisseurs régionaux, nationaux et même internationaux, qui entendent profiter de sa profondeur de marché à placer entre Milan et Barcelone. Pas de quoi suffire pour dégripper la machine rhodanienne, qui s’attend à boucler le millésime 2024 aux alentours des 400 M€ investis dans le bureau, un résultat bien loin des espérances pour la deuxième année consécutive… Pour mémoire, le marché de l’investissement dépassait allègrement le milliard d’euro dans le tertiaire lyonnais au cours de la période 2018-2022, avec un record absolu en 2019 où plus de 2 Md€ étaient investis toutes typologies confondues. Des résultats qui semblent aujourd’hui bien lointains, malgré deux transactions successives dues à Præmia REIM (ex-Primonial REIM), à la manette sur deux portefeuilles cédés.

La plus grande transaction de l’année à 100 M€

Il s’agit tout simplement de la plus grande transaction de l’année bouclée à Lyon, avec une promesse de vente signée au printemps pour une réitération en juillet. Præmia REIM a, en direct et off market, procédé à la cession d’un portefeuille de quatre immeubles de bureaux éparpillés entre différents quartiers de la ville ainsi qu’à Villeurbanne. Comme premièrement dévoilé par Green Street News, c’est Batipart Immo Europe – la branche real estate du groupe de la famille Ruggieri – qui s’est positionné à l’acquisition desdits actifs, en proposant une enveloppe de 100 M€ HD selon nos informations, ou 120 M€ DI. Il s’agit, dans le détail, des 288 Duguesclin à Lyon 3 (12 851 m² – acheté par la SCPI Primopierre en 2021 contre 59,2 M€), d’UniverSaône au 18 Félix Mangini à Lyon 9 (12 806 m² – acheté en 2016 par Primopierre contre 51 M€) et du Premium au 131 Bataille de Stalingrad à Villeurbanne (5 659 m² – acheté par Primopierre 17,45 M€ en 2012). Enfin, le plus petit des immeubles n’est autre que Carré Joannès dans le 9^e arrondissement (4 200 m²), qui était pour sa part acheté par Præmia REIM en 2018 (pour le compte d’entités de Société Générale) contre 8,22 M€. Les transactions de l’époque représentaient un volume engagé total de plus de 135 M€. 

Le portefeuille Salta aussi vendu

Un peu plus tard au cours du troisième trimestre, Præmia REIM a aussi vendu sa participation de 50 % dans le portefeuille Salta, qui regroupe plusieurs immeubles du centre-ville de Lyon avec du bureau, du commerce et des logements – environ un tiers pour chaque typologie. Ici, la société de gestion, au nom de sa SCI Capimmo, a aussi dealé en direct, cette fois avec la Compagnie foncière lyonnaise, déjà propriétaire de l’autre moitié du portfolio. Valorisation de l’ensemble ? Pas moins de 90 M€ selon nos informations, traduisant une transaction de 45 M€ entre les deux parties. Pour mémoire, ces immeubles mixtes étaient initialement achetés par le duo en 2019 auprès du fonds souverain d’Abu Dhabi Adia, moyennant 94 M€ à l’époque. Il s’agissait ici des 7, 9, 10, 12 et 17 République, du 17 Neuve et du 12 Mulet. 

Quelques transactions encore attendues

En cette année 2024, le marché tertiaire de Lyon est affublé d’un yield prime de 5,75 %, qui ne convainc pas les propriétaires d’actifs, jugeant que la prime de risque par rapport à d’autres marchés régionaux bien moins profonds n’est pas assez marquée. Les différentes baisses de taux de la BCE devraient toutefois compresser quelque peu le rendement et le rapprocher des 5,25 %, un taux qui semble plus en adéquation, qui plus est au regard de la cession core réalisée par Sofidy en centre-ville, à 5,5 %. De nouvelles transactions devraient animer le marché au cours des derniers mois de l’année, mais plutôt d’un ordre unitaire de peu ou prou 20 M€. Pas de quoi redresser une situation qui reste en chute libre, mais la baisse des taux laisse entrevoir un meilleur équilibre acheteur-vendeur pour le millésime 2025, ce qui devrait permettre de dynamiser les transactions.