Ces quatorze propriétaires exposés aux sites WeWork en France

Les déboires de WeWork n’en finissent plus d’animer le monde immobilier. L’ancienne étoile montante du coworking – dont la valorisation a atteint les 47 Md$ en 2019, avant de fondre à quelques dizaines de millions de dollars désormais – vient de déposer le bilan aux États-Unis. Si les filiales à l’étranger ne sont pas concernées à ce stade, il n’en reste pas moins que la société fondée en 2010 par le très controversé Adam Neumann, depuis évincé, a brûlé 16 Md$ de cash en treize ans. Plus elle grossissait, plus les pertes étaient colossales. Mais en France comme ailleurs, WeWork est rapidement devenu le locataire idéal des propriétaires immobiliers : grandes surfaces prises à bail, loyers consentis au-dessus du marché, envergure internationale… Sauf que le rêve pourrait bien désormais virer au cauchemar. Dans l’Hexagone, la firme américaine a ouvert quinze sites entre 2017 et 2021, qui représentent aujourd’hui plus de 130 000 mètres carrés détenus par quatorze investisseurs. Tour d'horizon à partir des données compilées par CFNEWS IMMO et réunies dans notre tableau en fin d’article. Des données notamment recoupées avec le concours de Romain Vergnault, fondateur de Privy et auteur d’une tribune sur WeWork.

Dix SCPI détiennent cinq sites WeWork

Les véhicules grand public ont été particulièrement friands d’immeubles WeWork ces dernières années. Notamment ceux gérés par Amundi Immobilier, puisque le gérant s’est positionné sur pas moins de deux immeubles différents, pour le compte de mêmes véhicules : Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine. Ces deux SCPI détiennent les sites de Trudaine (Paris 9 – 7 300 m²) et de Bercy (Paris 12 – 6 600 m²), respectivement acquis en 2018 en vefa pour 145 M€, et en 2011 (re-commercialisé entre temps) pour 90 M€. Vient ensuite La Française REM, qui a déployé pas moins de sept SCPI dans l’acquisition de l’ensemble M à Paris 17 en 2019 (7 530 m²), moyennant la bagatelle de 142 M€. Aujourd’hui, deux desdites SCPI ont été absorbées par une plus grande, et l’actif n’est plus que la propriété de cinq véhicules : LF Grand Paris, Épargne Foncière, Sélectivest 1, Crédit Mutuel Pierre 1 et LF Europimmo. Perial AM détient aussi, via PF Grand Paris, l’ensemble Visio Défense dans le quartier d’affaires, au sein duquel WeWork propose 5 500 mètres carrés. Un ensemble valorisé 47 M€ en 2022. Enfin, deux SCPI gérées par AEW Patrimoine (Laffitte Pierre) et Allianz Immovalor (Allianz Pierre) se positionnaient le siècle dernier sur le 20B La Fayette à Paris 9, dont WeWork a pris à bail 3 000 mètres carrés en 2018. Parmi les cinq transactions mentionnées, trois étaient réalisées dans le but d’acquérir un produit WeWork – les deux autres étant des relocations à WeWork d’un actif déjà détenu.

Deux SIIC sont propriétaires de quatre sites

Parmi toutes les foncières cotées tricolores, deux sont aujourd’hui exposées à WeWork. Il s’agit, sans surprise, des deux SIIC pure-players du bureaux core parisien : Gecina et Société Foncière Lyonnaise (SFL). La foncière emmenée par Beñat Ortega détient tout d’abord le plus gros site français du coworker, au sein de l’immeuble Le France à Paris 13. Ici, quelque 20 000 mètres carrés de bureaux à partager, pris à bail depuis 2018 par le spécialiste américain. Gecina s’offrait l’actif en 2014 pour 133 M€. La foncière détient aussi le 7 Madrid (Paris 8 – 11 848 m²), qu’elle intégrait en 2016 pour 109 M€, et commercialise à WeWork en 2020. SFL est pour sa part propriétaire historique (depuis 2002) du 106 Haussmann, dans lequel le coworker a pris à bail 12 282 mètres carrés en 2021. La foncière cotée dirigée par Dimitri Boulte est également propriétaire majoritaire (51 %) du 92 Champs-Élysées, la pépite de WeWork engagée sur les lieux dès 2018. L’ensemble est détenu, depuis 2000, au côté de Predica (49 %).

Trois assureurs également impactés

Les assureurs sont, ensuite, l’autre grand profil de propriétaires exposés à WeWork en France. Parmi eux, AG2R La Mondiale détient le 170 La Villette, un vaste immeuble de 7 300 mètres carrés dont les clés sont données au coworker en 2019. L’actif était acquis en 2003 contre 21 M€. Axa est, de son côté, propriétaire de 40 Colisée, près des Champs-Élysées, ensemble de 7 000 mètres carrés acheté 123 M€ en 2018. WeWork s’y est installé courant 2017. Generali est, enfin, l’autre assureur détenteur d’un site WeWork, puisque l’Italien s’offrait la vaste ensemble Cœur Marais en 2018. À l’époque, le deal – qui intégrait aussi l’ensemble Fhive adjacent – valorisait le complexe de 21 500 mètres carrés environ 320 M€. Mais WeWork n’a jamais occupé que 6 500 mètres carrés depuis 2017. Ainsi, deux sociétés d’assurances sur les trois mentionnées ont réalisé ces opérations immobilières dans le but d’ajouter une signature WeWork à leur portefeuille.

Deux fonds allemands exposés à WeWork en France

Deux fonds allemands sont également propriétaires de sites WeWork à Paris, et notamment Deka Immobilien, qui a commercialisé le 33 La Fayette – dans le 9^e arrondissement de Paris – au coworker en 2017. Cet immeuble de 11 700 mètres carrés intégrait son patrimoine bien en amont, en 2013, alors cédé par Ivanhoé Cambridge. KanAm Grund Group est l’autre investisseur outre-Rhin qui détient un immeuble occupé par WeWork, à savoir le 5 Italiens (7 687 m²), repris en 2022 à Générale Continentale Investissements (GCI) pour 190 M€. L’ensemble était commercialisé dès 2021 à WeWork. En parallèle, la société de gestion AEW Europe détient elle aussi un ultime site au nom de Nami, le 4 Jules Lefebvre dans le 9^e arrondissement de la capitale. La filiale de Natixis s’offrait l’ensemble en 2013 pour plus de 50 M€, avant le commercialiser à WeWork en 2018.

Cinq sites supplémentaires exploités en monolocataire

En plus de ses traditionnels espaces de coworking, WeWork exploite aussi des sites pour le compte d’un monolocataire. Ces actifs présentent toutefois un moindre risque, puisqu’ils affichent de fait un taux d’occupation de 100 %, et qu’ils peuvent plus facilement être repris à bail par leur occupant actuel en cas de défaut de WeWork. Weinberg CP est notamment propriétaire, depuis cette année, du 18 Navarin – 8 600 mètres carrés, dont 5 200 mètres carrés exploités par WeWork pour Qonto. L’ensemble s’est valorisé une centaine de millions d’euros. Swiss Life AM France détient de son côté le 67 Wagram depuis 2016 (3 800 m² – 41,5 M€), occupé par Dentsu via WeWork, alors que le fonds moyen-oriental Global Investment Holding Company achetait pour sa part le 40 New-York (2 700 m²)en 2015 pour 30,5 M€, loué depuis 2022 par l’Imprimerie Nationale via le coworker. La famille Gerbi (Gérard Darel) détient le 9 Jules Ferry depuis 2015 (1 500 m² – 8,1 M€), occupé par Shine via WeWork, et, enfin, DWS est propriétaire d’un site WeWork de 900 mètres carrés exploité pour un monolocataire au 91 Ledru-Rollin.