Comment Ikea a réussi à acheter Italie Deux pour s'y implanter

C’est une opération au long cours, qui se négocie off market depuis 2021. Dans la nuit de vendredi à samedi dernier, au crépuscule du premier trimestre, Ingka Centres – la foncière d’Ikea – a bouclé l’acquisition de l’îlot place d’Italie comprenant non seulement le centre commercial Italie Deux, son extension Italik, mais aussi l’immeuble de bureaux Apollo (anciennement connu sous le nom de Grand Écran). Un ensemble mixte qui cumule la bagatelle de 85 000 mètres carrés au cœur du 13^e arrondissement de Paris. « Nous pouvons dire qu'il s'agit d'un investissement important qui reflète nos ambitions et notre enthousiasme pour cet emplacement de choix », lâche Ingka Centres, qui garde la valorisation confidentielle. Mais selon nos informations, le complexe a été repris contre une enveloppe globale de 650 M€, financée full equity par la maison-mère du géant suédois de l’ameublement.

Lorgner l’ancien emplacement du Printemps

Ce n’est pas un hasard si Ingka Centers s’est très vite intéressé à Italie Deux. La maison-mère d’Ikea souhaite avant tout transférer son magasin de Paris-Madeleine en lieu en place du Printemps, qui a quitté Italie Deux mi-2021, précédent la Fnac d'un an. Pour cela, elle entame rapidement les discussions avec les propriétaires de l’actif, Axa IM Alts – qui détient 75 % depuis 2019 (lire ci-dessous) – et Hammerson – détenteur du solde de 25 %. Toutefois, si la foncière cotée britannique envisage aisément sa sortie – elle s’est d’ailleurs contrainte à un plan de cessions depuis –, l’assureur tricolore ne le voit pas du même œil. Entré il y a moins de deux ans, la revente à cet instant serait synonyme d’investissement très court terme pour Axa IM Alts, ce qui est contraire à ses habitudes et à sa stratégie immobilière. Plus d’un an plus tard, le gérant finit toutefois par accepter de céder sa participation majoritaire, en y incluant de surcroît l’immeuble de bureaux qu'il détient dans ce même îlot, aujourd’hui en cours de restructuration (lire ci-après).

Une décote consentie sur la partie commerce

Les détails financiers concernant chacun des trois actifs restent confidentiels, mais une décote certaine a bien été consentie sur la partie retail – Italie Deux et Italik. Le centre commercial de 62 000 mètres carrés tout d’abord, qui était évalué à 631 M€ en 2019, s’est aujourd’hui valorisé bien en-deçà de la barre des 500 M€ auprès d’Axa IM Alts (75 %) et d’Hammerson (25 %). Son extension de 6 500 mètres carrés ensuite – plus récente donc, et bien mieux commercialisée – est reprise contre peu ou prou 50 M€ auprès d’Hammerson (100 %). Globalement, la foncière cotée britannique consent ainsi 4 % de décote moyenne à l’occasion de sa cession (164 M€ pour ses deux participations), qui s’est réalisée à un rendement net équivalent à 5 %, soit plus d’un point supérieur au yield affiché lors de sa sortie partielle en 2019.

Italik devait pourtant intégrer le portefeuille d’Axa

Aujourd’hui entièrement cédé par Hammerson, Italik devait toutefois, initialement, rejoindre le portefeuille d’Axa IM Alts. Selon nos informations et les documents consultés par CFNEWS IMMO, une promesse de vente avait été signée fin 2019 à hauteur de 54,2 M€ entre la foncière britannique et l’assureur tricolore – concomitamment à la transaction sur Italie Deux. La réitération devait intervenir maximum dix-huit mois après la livraison de l’extension (prévue courant 2021), et au plus tard le 18 avril 2022. Mais la finalisation de cette partie du deal de 2019 n’a jamais eu lieu, Axa IM Alts n’est jamais devenu propriétaire d’Italik, et l’actif rejoint désormais les rangs d’Ingka Centres. Ce dernier a fait part de ses intentions sur le centre commercial dès 2021 pour mémoire, rebattant ainsi les cartes de ce vaste espace commercial… Contactés, ni Axa IM Alts, ni Hammerson n’ont souhaité éclairer ce point.

Apollo doit être livré avant les JO

En sus du centre commercial et de son extension, Ingka Centres met donc aussi la main sur l’immeuble de bureaux Apollo, ajouté dans le package par Axa IM Alts. L’assureur tricolore s’offrait cet actif alors nommé Grand Écran en 2020 auprès de J.P. Morgan, dans le but d’y mener une restructuration. Le complexe tertiaire – qui subit aujourd’hui sa transformation – se valorise entre 100 et 150 M€, alors qu’il doit être livré début 2024, avant les Jeux Olympiques. Développant 17 800 mètres carrés de surface utile, pouvant accueillir plus de 1 700 collaborateurs et doté de trois étages de services, il vise les certifications Effinergie rénovation, Biodivercity, Ready to Osmoz, WiredScore Gold, HQE bâtiment durable Excellent et Breeam Very good. Menée par Redman depuis les plans de Calq architecture, la rénovation nécessite une enveloppe de capex de plus de 50 M€. Lancé en blanc, l’actif est actuellement proposé à 550 €/m²/an.

Créer un "lieu de rencontre urbain"

En s'offrant Italie Deux, Italik et Apollo, Ingka Centres déploie à Paris son modèle de "lieux de rencontre urbain", déjà initié à Londres, Toronto et San Francisco. « Notre ambition est de [...] créer un mélange homogène d'expériences, de divertissements et de possibilités de profiter de la vie quotidienne de manière durable », abonde Ingka Centres, sans entrer dans les détails. Mais le nouvel ensemble a vocation à faire la belle place au développement durable, avec une ferme urbaine, des terrasses et une diversité de l'offre, du magasin Ikea au théâtre (la salle 13^ème Art), en passant pas les autres utilisateurs comme Sephora, Carrefour ou encore Zara, des même que l'offre culinaire. Quelque onze millions de visiteurs sont attendus annuellement. Pour mémoire, la maison-mère d'Ikea a déjà placé ses pions à Paris, reprenant via sa filiale Ingka Investment les murs du 144 Rivoli contre 130 M€, afin d'y installer sa deuxième implantation dans la capitale (lire ci-dessous).