Retour sur les cinq plus grandes acquisitions de l'année 2021, par classe d'actifs
Quelque 22 Md€ selon les données de CFNEWS IMMO à date. Tel devrait être le volume investi en 2021 dans le real estate hexagonal (bureau, commerce, logistique), en baisse par rapport à 2020. Dans le détail, nos données recensent un peu plus de 12 Md€ engagés dans le bureau francilien (Paris compris), environ 2 Md€ dans le bureau régional, plus de 2,2 Md€ dans le commerce et pas moins de 4,2 Md€ dans la logistique. Le logement en bloc, une classe d'actifs qui n'est, traditionnellement, pas comptée dans les volumes des brokers, représente pour sa part quelque 5 Md€ en 2021, quand l'hôtellerie réalise une performance d'1,4 Md€ (incluant des opérations M&A) et que la santé affiche un petit milliard d'euros d'engagements. Toutes typologies d'actifs confondues, le millésime passé regroupe ainsi près de 30 Md€ investis selon les données collectées par notre rédaction. Comme chaque année, CFNEWS IMMO vous propose un retour sur les plus grandes transactions 2021, à travers un Top 5 établi par classe d'actifs (et n'intégrant que des deals signés en 2021 sur des actifs en France).
Le bureau à Paris et en Île-de-France
Immeuble de bureaux Shift à Issy-les-Moulineaux
La plus grande transaction de l'année dans le bureau de Paris/IDF est une opération qui s'est largement négociée en 2020, mais bien finalisée le 14 janvier 2021. Primonial REIM, La Française et EDF Invest se sont réunis pour acquérir Shift, l'emblématique siège de Nestlé à Issy-les-Moulineaux, qui développe 47 200 mètres carrés. Valorisé 620 M€, cet ensemble core était cédé par Unibail-Rodamco-Westfield (URW) à un rendement prime de 3,7/3,75 % selon nos sources.
Primonial REIM s'offre le luxe d'apparaître aux deux premières places de ce classement, cette fois au côté de Société Générale Assurances, dans l'acquisition de Window à La Défense, ce "gratte-sol" de 44 200 mètres carrés jusqu'alors porté par Oxford Properties. Valorisé près de 510 M€ selon nos informations, ce paquebot, siège de RTE, a été négocié off market à quelque 4 %.
Dans une logique de cession pour se désendetter, URW est une nouvelle fois cité avec l'arbitrage d'une participation gardée confidentielle au sein du projet de la tour Triangle, à Axa IM Alts. Très décrié, ce gratte-ciel de 90 000 mètres carrés à Paris 15, lancé en blanc, se valorise 670 M€, de quoi estimer cette transaction à peu ou prou 300 M€.
Primonial REIM (25 %) revient une nouvelle fois dans le classement avec la mainmise, aux côtés du même EDF Invest (25 %) et du sud-coréens Samsung SRA (50 %), sur l'ensemble Infuence à Saint-Ouen, siège quasi neuf de la Région Île-de-France. Ce complexe de 33 000 mètres carrés est repris à Tishman Speyer, sur la base d'une valorisation de 332 M€ selon nos sources, pour un yield inférieur à 4 %.
Le 15e arrondissement de Paris s'octroie une très bonne place avec une nouvelle transaction d'envergure : New Station. Plus connu sous le nom de Sud Pont, cet immeuble de 27 363 mètres carrés a été vendu par DTZ Investors et CNP Assurances, à Generali Real Estate associé à un investisseur asiatique discret. Montant de la transaction ? 310-320 M€ selon nos informations.
Le bureau en région
L'immeuble Silky Way, à Villeurbanne.
Lyon confirme sa position de premier marché immobilier régional, avec la transaction core sur Silky Way, le site local d'Alstom, qui développe 36 500 mètres carrés dans le secteur de Villeurbanne. Cédé par Icade, cet ensemble est repris, pour 138 M€, par la SCPI Notapierre d'Unofi Gestion d'Actifs.
La métropole rhodanienne s'offre également la deuxième place de ce classement avec Work'in Park, le campus de Framatome flambant neuf situé à Gerland, repris par Allianz Real Estate au promoteur CoGV, pour quelque 130 M€ selon nos informations.
La suite de ce top 5 reflète parfaitement le marché immobilier régional, avec une opération à Marseille, portant sur l'Astrolabe. Cet immeuble de 15 000 mètres carrés situé à Euromed, occupé par la RTM, est repris par Principal Real Estate et Cepac Foncière à Predica et Covivio, pour 90 M€.
Vient ensuite la transaction sur le siège régional d'Orange à Lille, plus précisément à Villeneuve d'Ascq, un immeuble de près de 20 000 mètres carrés entré dans le portefeuille d'Amundi Immobilier pour 64 M€. Un ensemble également cédé par son promoteur, Eiffage Immobilier.
Enfin, la métropole bordelaise clôture ce classement régional, avec Aéma REIM (ex-Macifimo) qui s'empare du projet Les Cimes dans le quartier Euratlantique, pour un montant compris entre 60 et 65 M€ selon nos sources. Il s'agit de la seule vefa parmi les opérations susmentionnées, cette fois cédée par Adim, à un yield estimé à 5-6 %.
La logistique
L'un des actifs du fonds EQT Exeter Europe Logistics Value Fund IV.
Cette année, le classement de la logistique se compose uniquement de portefeuilles. En tête du Top 5, le nommé Tiger et ses 132 actifs core situés en Europe, cédés dans le cadre d’un share deal. Selon nos sources, 16 d’entre eux, valorisés près de 400 M€ net vendeur, sont situés en France. Le fonds souverain singapourien GIC a finalisé cette acquisition auprès d’EQT Exeter.
Vient ensuite le portefeuille paneuropéen Omega, composé de 31 plateformes core. Il est acquis par le canadien Dream Industrial REIT, pour le compte de sa filiale Dream Industrial Europe Advisors Cooperative, à travers un share deal réalisé auprès de Clarion Partners Europe. L’opération, valorisée environ 900 M€, dont 375 M€ pour la partie française, fait ressortir un taux estimé à 4,15 %. Les lieux, qui affichent 827 000 mètres carrés de surface en Europe, dont 322 000 en France, sont entièrement loués via des baux d’une durée moyenne de 5,3 ans.
Le portefeuille Optimus a, lui, été acquis par Hines pour le compte du fonds HEVF 2. Réalisée dans le cadre d’un sale & leaseback auprès d’Auchan Retail Logistique, qui occupe les lieux contre un loyer de 39 €/m2/an, l’opération se valorise 286 M€, affichant un rendement de 4,7 %. Les 342 000 mètres carrés composant l’ensemble sont répartis en Île-de-France et à proximité de grandes métropoles régionales françaises.
Un autre portefeuille nommé Omega a fait parler de lui cette année. Ce dernier réunit cinq plateformes logistiques situées à Lille et à Nîmes, pour une surface totale de 205 934 mètres carrés. L'ensemble, valorisé 235 M€ selon nos informations, soit 1 141 €/m2, est acquis par le fonds allemand DWS auprès de Goodman.
Enfin, le portefeuille Spark clôture ce classement dédié aux entrepôts. Composé de six entrepôts occupés par Log's, cet ensemble est cédé par Morgan Stanley à EQT Exeter associé à GIC, pour quelque 220 M€. Une transaction core réalisée à un rendement tournant autour de 5 %.
Le commerce
L'intégralité des commerces de la gare Montparnasse entrent dans la JV Altarea/CA Assurances.
L'opération de l'année dans le commerce concerne deux portefeuilles core cédés par Altarea, à hauteur de 49 % chacun, à Crédit Agricole Assurances. Elle porte sur neuf retail parks situés en France placés dans le fonds Alta Retail Parks, ainsi que sur des commerces de gares dans l'Hexagone et en Italie, soit 238 800 mètres carrés détenus par le fonds Alta Infrastructures. La transaction, qui vient financer une partie de l’acquisition de Primonial par la foncière cotée, s’élève à environ 485 M€, soit 49 % de l’ensemble valorisé quelque 1 Md€ à 100 %.
Un autre portefeuille se place à la deuxième position. Le fonds basé à l'Île Maurice Lighthouse Capital a repris quatre des six centres commerciaux de la foncière cotée néerlandaise Wereldhave en France, pour un montant de 305 M€. Cette opération porte sur des actifs core+ qui cumulent 164 000 mètres carrés, et affiche un TRI net de 7,5 %.
Dans le sud de l'Hexagone, M&G Real Estate a mis la main, pour le compte de ses véhicules M&G European Property Fund et M&G European Secured Property Income Fund, sur deux hypermarchés Géant Casino. Situés à Marseille et à Mandelieu-la-Napoule, ces actifs core, développant près de 41 500 mètres carrés au total, sont cédés par une JV réunissant Fortress et Casino pour un montant de 124 M€, soit près de 3 000 €/m2.
Encore un portefeuille, composé cette fois-ci de 27 magasins Decathlon en France. Ces actifs, d'une surface d'environ 95 500 mètres carrés, ont été acquis dans le cadre d'un sale & leaseback par la foncière cotée singapourienne Ireit Global, directement auprès du spécialiste français du sport. Selon nos informations, l'opération, valorisée 110,5 M€, affiche un rendement de 6,8 %.
C'est la seule transaction unitaire à se glisser dans ce top 5. L'acquisition du 277 Saint-Honoré, dans le 8e arrondissement de Paris, a été finalisée off market par Immobel et Goldman Sachs AM, auprès de l'homme d'affaires belge Gérard Hibert. Composé de deux bâtiments mixtes avec un pied d’immeuble commercial, qui tire la valeur vers le haut, l'ensemble présente une surface totale de 2 700 mètres carrés, en étant valorisé 102 M€, soit 37 778 €/m2 selon nos informations.
L'hôtellerie
Le Timhotel Berthier à Paris 17
Le plus grand investissement hôtelier de l'année a été bouclé sur le segment économique, avec les 253 chambres Timhotel Berthier, dans le 17e parisien. Les murs du désormais B&B Hôtel Paris 17 Batignolles ont été remportés par Swiss Life Asset Managers pour 73 M€ (≈ 289 000 €/clé). Soit la plus grande transaction unitaire du marché hôtelier hexagonal en 2021 ! D’après nos sources, l’établissement avait été marketé 50 M€.
Deuxième plus importante transactions de l'année : la cession off market du 4* La Pérouse à Nice, légendaire boutique-hôtel de la Baie des Anges, anciennement logé dans les Hôtels du Roy de Maranatha, et cédé par Colony Capital à Extendam en lead, aux côtés de Catella Hospitality Europe et de Cèdre pour près de 40 M€ selon nos sources.
Il a été finalisé en tout début d'année mais reste l'un des importants deals en volume : le futur 4* Pure Valley, installé au cœur de la station de ski les Ménuires, en Auvergne-Rhône-Alpes, a été repris en vefa par un club deal formé par Vista, Aquasourça, Cera, Serfim et APartners Capital, qui gérera également le bien. Une opération, signée auprès du promoteur Cogeco, qui valorise ce futur hôtel de 104 chambres 34 M€ selon nos informations.
Le quatrième dossier de l'année est aussi une cession d'un des anciens actifs de Maranatha, signée Colony Capital et dévoilée en exclusivité par CFNEWS IMMO : le fonds a vendu off market à LOV Group, la société de Stéphane Courbit, la Résidence du Roy, un 4* situé 8 rue François Ier, dans le Triangle d'Or de Paris. Le montant de cet établissement de 39 chambres est gardé confidentiel, mais il s'est valorisé quelque 30 M€ d'après nos sources.
En cinquième place, une transaction régionale : Beautiful Life Hotels a acquis – via deux transactions distinctes – deux 4* à Saint-Malo, qui cumulent un peu plus de 6 000 mètres carrés, pour une bonne centaine de chambres. Le Grand Bé, doté de 56 chambres, est cédé par des privés. Les 46 chambres du Grand Hôtel de Courtoisville, ont été cédées par sa famille historique. Ce portefeuille s'est valorisé un peu moins de 30 M€ selon nos informations.
Le résidentiel
La dimension sociétale du logement intermédiaire attire les investisseurs. © Christophe Caudroy pour l'Atelier parisien d'urbanisme.
La plus grande transaction de l'année dans le résidentiel prend la forme d'une opération de M&A. Axa IM Alts a finalisé, en tout début d'année 2021, l'acquisition de 75 % de la foncière Cronos, constituée par in'li dont la taille du patrimoine dépasse les 1,5 Md€.
PowerHouse Habitat s'octroie la deuxième place avec l'acquisition de 85 % d'un portefeuille composé de 380 logements à Paris et dans le Grand Paris, auprès de GGF (EDF) qui conserve le solde. L'ensemble des actifs se valorise 218 M€.
Cet été, CDC Habitat s'est positionné sur l'acquisition, en vefa, de 1 091 logements développés par le promoteur Icade. Un portefeuille éclaté à travers le territoire, mêlant l'abordable, l'intermédiaire et le social, valorisé 208 M€.
PowerHouse Habitat s'offre un nouvelle place dans le classement résidentiel, avec l'acquisition de 31 immeubles existants auprès d'Immovalor Gestion, pour 207,5 M€. Ce portefeuille core développe 50 000 mètres carrés, principalement en Île-de-France.
Pour boucler ce Top 5 dans le résidentiel, la rédaction a retenu une transaction marquant la tendance de l'année : la reprise de logements en bloc et en vefa auprès de promoteurs. Le plus important accord signé est celui passé par La Française REM avec Vinci Immobilier, portant sur 500 lots en Île-de-France et en région, soit quelque 30 000 mètres carrés à construire. Un portefeuille qui se valorise environ 200 M€ selon nos sources.
La santé
Un établissement Colisée à Saint-Martin. © Colisée
Primonial REIM occupe les deux premières places de ce Top 5 réservé à l'immobilier de santé. Le gérant d'actifs s'est premièrement offert 33 Ehpad loués au groupe Colisée à travers la France, pour le compte de sa SCPI Primovie, soit 2 400 lits répartis dans six régions. Le montant de la transaction, réalisée auprès d'un vendeur tenu confidentiel, dépasse les 300 M€.
Deuxièmement, Primonial REIM a mis la main sur le portefeuille D3T, soit sept établissements exploités par Elsan, qui est également le vendeur. Ce sale & leaseback, qui porte sur 1 000 lits, est bouclé contre 252 M€.
DomusVi fait son entrée dans le classement avec une opération un peu particulière, où le propriétaire-exploitant place dix Ehpad dans un OPCI sponsorisé par des investisseurs tiers. Un volume de 139 M€ est ainsi levé, alors que DomusVi conserve une participation minoritaire.
Les deux dernières places de ce Top 5 sont occupées par l'autre spécialiste de la santé, Icade Santé, qui signe tout d'abord cinq établissements exploités par Korian, auprès d'un investisseur français. Ce portefeuille de 396 lits en France se valorise 64 M€.
Enfin, Icade Santé, qui n'a pas réussi à boucler son IPO en 2021, a mis la main sur une clinique mutualiste de 430 lits à Grenoble, exploitée par le groupe Avec. Icade Santé, qui signe là son premier hôpital privé mutualiste, dédie 51 M€ à cette transaction.
