Le Campus Paris Clichy by GDG, loué en intégralité à l’EM Normandie.
Décidément, l’immobilier d’enseignement supérieur a le vent en poupe auprès des investisseurs. Après la signature de l’école parisienne du Cours Florent par le fonds suisse Quaero Capital à l’automne dernier (lire ci-dessous), AEW prend à son tour position dans un complexe d’envergure sur le territoire clichois. Plus exactement, le gestionnaire de fonds – pour le compte de ses SCPI Immo Evolutif et Laffitte Pierre – s’empare du Campus Paris Clichy by GDG au 30-32 rue Henri Barbusse. Connu aussi sous le nom d’H2B, l’actif cédé par le groupe GDG Investissements, aux 14 000 mètres carrés, n’est autre que le nouveau QG parisien de l’EM Normandie.
Un produit testé à deux reprises
Rémi Gaston-Dreyfus, GDG Investments.
Courant juillet 2021, GDG décide d’adresser son opération au marché, cinq ans après l’avoir initiée – non pas sans vouloir la garder en patrimoine de sources concordantes. L’ensemble coche toutes les cases pour appâter le chaland grâce à une stratégie de création de valeur rudement ficelée par l’investisseur-développeur spécialiste des restructurations complexes. D’abord, sous la houlette de l’architecte Jean-Michel Wilmotte, les 5 500 mètres carrés composés par deux immeubles de bureaux obsolètes laissent place à une pièce tertiaire dernier cri, couplée à de nombreux espaces végétalisés. Ensuite, le complexe demeure intégralement loué par l’EM Normandie huit mois avant sa livraison, via un befa de 12 ans ferme. Les réponses de potentiels acquéreurs tombent. GDG reçoit des offres de fonds allemands, américains ou encore français. Mais, selon nos informations, le prix escompté par le vendeur n’est pas au rendez-vous… Qu’à cela ne tienne, le produit est à nouveau proposé à l’automne dernier et GDG Investissements l’arbitre au profit d’AEW.
Un loyer à 410 €/m2
D’après nos sources, le gestionnaire de fonds a arraché le Campus Paris Clichy by GDG pour un montant légèrement supérieur à 150 M€ – soit une valorisation qui se rapproche des 11 000 €/m2. L’opération affiche par ailleurs un TRI compris entre 3,75 et 4 %. De sources concordantes, le groupe dirigé par Rémi Gaston-Dreyfus, avait acquis, avant travaux, le 30-32 rue Henri Barbusse pour un ticket d’environ 20 M€. Conçue dès le départ comme une opération de bureaux, H2B séduit contre toute attente l’EM Normandie, trop à l’étroit dans son site parisien de la rue du Ranelagh (Paris 16e). Par ricochet, l’investisseur-développeur transforme la destination des locaux en neuf mois : d’un immeuble de bureaux relevant du code du travail, l’actif devient ERP (établissements recevant du public). D’après nos informations, l’école de management s’est alignée sur un loyer annuel de 410 €/m2 pour héberger jusqu’à 3 000 étudiants. À titre de comparatif, selon nos données, les écoles supérieures privées s’engagent sur un loyer moyen de 500 €/m2/an à Paris intramuros.
Un autre projet de redéveloppement à Paris
L'hôtel particulier Scipion-Sardini, Paris 5e.
GDG Investissements n'en est pas à sa première incursion dans l’immobilier d’enseignement supérieur. Grâce à sa marque Campus by GDG, l’investisseur-développeur reconvertit, depuis trois ans, des bâtiments obsolètes en écoles, centre de formation ou campus urbains à Paris et en première couronne. Une stratégie payante sur cette classe d’actif alternatif… En 2020, le groupe a revendu le Campus Fleurus (3 000 m2) – ex-immeuble de l’Alliance Française Paris-IDF dans le 6e arrondissement de la capitale, reloué à l’école d’ingénieurs ESME Sudria – à Swiss Life Asset Managers France. Selon nos informations, le taux de capitalisation était passé au-dessus des 3 % pour cette opération. Le vendeur y avait engagé environ 6 M€ de travaux pour repositionner l’ensemble. À l’heure actuelle, le promoteur et investisseur Rémi Gaston-Dreyfus, épaulé une nouvelle fois par Jean-Michel Wilmotte, mène la restructuration de l’hôtel Scipion-Sardini (Paris 5e). Redéveloppé sous la marque Campus by GDG, le bâtiment du XVIe siècle a quitté, en 2021, le patrimoine de l’AP-HP pour 50 M€ (lire ci-dessous). L’objectif de GDG Investissements ? Accueillir un centre universitaire d’ici 2023, 2024 au plus tard. À ce titre, le groupe mène plusieurs discussions avec des écoles haut-de-gamme. D’après nos sources, une célèbre école publique tricolore basée à Paris-Saclay aurait proposé de racheter l’ensemble pour réintégrer le cœur de la capitale. Contacté, Rémi Gaston-Dreyfus n’a pas souhaité commenter ces informations.
