Lamartine, plus grand share deal résidentiel de l'année, est bouclé

Il a mobilisé l'attention de tous les spécialistes du résidentiel depuis le lancement du process en juin dernier. Vendredi dernier, le share deal sur le fonds Lamartine a été finalisé, permettant à un investisseur institutionnel français de long terme d'entrer à hauteur de 85 % dans ce portefeuille de 7 600 logements libres et intermédiaires (30 %), dont 4 000 existants, mis sur le marché par CDC Habitat. Il s'agit de CNP Assurances, agissant seul et conseillé par AEW, qui a valorisé ce portefeuille 2,4 Md€, soit 2 Md€ pour sa participation, démontrant là encore la considérable force de frappe de cet acteur (300 Md€ d'allocation globale en France, dont près de 8 % dans les actifs réels, intégrant les infras), dont la direction des investissements immobiliers et des infrastructures est pilotée par Daniel Thébert. Historiquement présent sur le résidentiel qui représente 10 % des quelque 18 Md€ qu'il alloue à l'immobilier, l'assureur confirme par cette acquisition son souhait de ré-équilibrer son portefeuille majoritairement exposé aux bureaux (60 %). Cette opération lui permet de rien moins que doubler la part du logement, avec un profil d'actifs recherchés par tous : les logements situés en zones tendues et intégrant une démarche vertueuse pour l'environnement. 

Pour moitié en IDF 

« Depuis 2020-2021, nous avons souhaité renforcer la part des actifs réels, qui gagnent en intérêt dans une période de résurgence de l’inflation et de taux bas, permettant de générer des revenus réguliers avec une faible volatilité, explique Olivier Guigné, directeur des investissements et de la business unit ingénierie et clientèle patrimoniale de CNP Assurances. Ce ré-équilibrage est aussi lié aux incertitudes à court terme dans le bureau et le commerce, en raison des conséquences de la crise sanitaire et de l’extension du télétravail. Notre volonté était d'acquérir d’emblée un portefeuille de cette taille, diversifié en termes géographique et au positionnement sociétal affirmé. » Dans le détail, le fonds Lamartine, créé spécialement pour cette opération et géré par Ampère Gestion, filiale de CDC Habitat, intègre 3 600 logements à livrer. La moitié du portefeuille, qui se développe sur environ 500 000 mètres carrés, est située en Île-de-France, près des réseaux de transport. CDC Habitat en conserve le solde de 15 % et assurera la gestion de ce patrimoine. Cette opération corporate lui permet de financer la production de plus de 20 000 logements par an – sociaux (50 %), intermédiaires et abordables – conformément à ses deux plans de relance lancés en 2020 et 2021.

Quelque trente bidders  

Ce nouveau share deal démontre, s'il était encore nécessaire, l'exceptionnel appétit des investisseurs français et étrangers pour le résidentiel hexagonal. Une trentaine de bidders (gérants d'actifs, compagnies d’assurances, foncières, fonds..) ont participé à ce process compétitif, seul ou en consortium. Bon nombre d'entre eux ont remis une offre complète et ferme, reflétant un volume minimum de 10 Md€ d'equity prêt à être déployés sur ce marché. Parmi ces candidats, tous ceux qui avaient participé aux deux précédentes grandes opérations corporate dans le logement – Vesta et Cronos (lire ci-dessous) – s'y sont intéressés, tout en mettant rapidement de côté lorsque leur stratégie implique de conserver l'asset management, comme Swiss Life Asset Managers ou La Française REM. Parmi les finalistes de Vesta figuraient l'Erafp, l'Ircantec, CDC Habitat, Swiss Life AM, Vonovia – consortium qui a remporté cette opération – devant Primonial REIM avec Union Investment et Midi 2i, ainsi qu'Amundi Immobilier avec Blackstone. D’autres grands institutionnels et sociétés de gestion, investis dans le logement, se sont aussi intéressés de près à ce portefeuille, comme Cardiff, Sogecap, BNP Paribas REIM ou AEW. Depuis, d'autres institutionnels ou fonds ont confirmé leurs marques d'intérêt pour le résidentiel en bloc, comme Allianz Real Estate, Hines ou M&G Real Estate.  

Volet financier travaillé bien en amont

L'intérêt suscité par le portefeuille Lamartine n'a pas rien de surprenant. Pensé sous une forme qui plaît aux institutionnels, en laissant opérer le savoir-faire de CDC Habitat en matière de gestion, il a également vu une partie de son financement sécurisé. Dans un contexte de marché particulièrement tendu, la filiale de la Caisse des Dépôts a pris soin de travailler bien en amont le volet financier du fonds, déjà assis sur une dette à court terme à la structuration non dévoilée, que CNP Assurances va refinancer par de la dette obligataire. « Dans un monde extrêmement compliqué, les investisseurs apprécient de plus en plus la résilience du marché résidentiel ; sa performance financière liée à une demande toujours plus importante, notamment en raison des besoins en mètres carrés supplémentaires générés par le télétravail ; et l'investissement socialement responsable qu'il représente, explique Vincent Mahé, directeur général de CDC Habitat. Cette opération s’inscrit dans la stratégie du groupe de proposer des solutions d’investissement "clés en main" dans le logement à des institutionnels comme CNP Assurances, assureur et investisseur responsable dont nous partageons les valeurs. »  

Les impératifs RSE intégrés

Le portefeuille intègre également « pleinement les impératifs de responsabilité sociale et environnementale », comme le rappelle Nathalie Caillard, directrice générale d’Ampère Gestion. Lamartine a été constitué sur la base de critères environnementaux et sociaux exigeants : des performances environnementales et énergétiques élevées, un positionnement locatif abordable au travers des logements intermédiaires et de logements libres aux loyers adaptés. Le fonds répond par ailleurs à la classification en article 9 au titre du Règlement européen "Sustainable Finance Disclosure Regulation". Il poursuit de fait des objectifs d’investissement durable, portant sur la réduction des émissions de gaz à effet de serre et la lutte contre les inégalités d’accès au logement. « Ce nouveau fonds permet de répondre aux besoins de logements dans les zones les plus tendues, tout en assurant aux investisseurs des revenus réguliers et indexés sur l’inflation », complète Nathalie Caillard. 

Plus de 6 Md€ signés en quatre transactions

Depuis 2018, c'est le quatrième méga deal qui se finalise sur le marché de l'immobilier résidentiel. Il y a quatre ans, la cession pour 1,4 Md€ du portefeuille Vesta par la SNCF à un consortium de cinq investisseurs (Erafp, Ircantec, CDC Habitat, Swiss Life et Vonovia) a ouvert le bal et directement inspiré le second méga deal, baptisé Cronos. L'an passé, la vente de ce portefeuille par In’li à Axa IM Alts a été bouclée pour près de 2 Md€. Dans la foulée, le portefeuille César a été arbitré par EDF à Powerhouse Habitat pour 218 M€ (lire ci-dessous). Au total, plus de 6 Md€ ont ainsi été signés à travers ces quatre transactions, toutes accompagnées par JLL. « Le résidentiel est devenu, pour JLL, un secteur prioritaire et stratégique au niveau mondial, bénéficiant d’investissements et de ressources importantes. », souligne Florence Semelin, directrice investissement résidentiel & alternatives du broker. « Ces transactions de grande envergure requièrent un haut degré de technicité, rappelle Graeme Jackson, directeur corporate & structured transactions de JLL. Nous sommes l’un des rares acteurs du secteur à pouvoir accompagner les investisseurs dans le cadre de transactions structurées de grande taille. » Avec une opération d'une telle envergure closée dès le premier trimestre, le conseil s'attend à dépasser le record de l'an passé (plus de 7 Md€ investis dans le résidentiel). « La forte demande des investisseurs pour le logement génère une offre supérieure, assure Florence Semelin. Des ventes initialement pensées au fil de l’eau sont réorientées vers des ventes en bloc, tandis que les promoteurs travaillent à reconstituer leurs stocks et réfléchissent davantage que par le passé à des ventes institutionnelles. Tout laisse à penser que nous allons dépasser, en 2022, le volume record de l'an dernier. »