L'immeuble de bureaux Citizen à Bois-Colombes.
J.P. Morgan Asset Management tourne définitivement la page de Citizen à Bois-Colombes, après sept années compliquées où la valeur de l’actif n’aura cessé de s’étioler. Pour mémoire, le fonds états-unien faisait l’acquisition de cet ensemble tertiaire de 30 000 mètres carrés fin 2019 auprès d’Union Investment, en débloquant une enveloppe de 170 M€ (5 700 €/m2) financée via un LTV de 70 % par Natixis, aux côtés du fonds de dette Abeille ECRED, de Banque Palatine, de Caisse d’Épargne Loire-Centre et de Natixis Pfandbriefbank. À l’époque, l’actif était occupé à hauteur de 70 % par Coface et le solde s’est loué par la suite pour atteindre les 95 % de commercialisation. Mais à fin 2024, les évaluateurs portent la valeur de l’immeuble à 140 M€, puis à 135 M€ fin 2025. Il s’est finalement vendu 94 M€.
Iroko rachète Citizen à 11,07 %
Après une promesse de vente signée fin mars 2026, Iroko a réitéré en octobre l’acquisition de Citizen en offrant 94 M€ à un taux de rendement de 11,07 %. La décote sur la valeur de 2019 s’affiche ainsi à -45 % et fait ressortir une valeur métrique de 3 100 €/m2. L’opération prend la forme d’un share-deal : ce sont les parts de la SCI Atlantique 30 qui sont rachetées par la SCPI Iroko Zen. L’immeuble, certifié Breeam Excellent et HQE très performant, a été rénové en 2020/2021 et est toujours occupé par Coface sur la majorité des surfaces, ainsi que par NaTran (ex-GRTgaz), SVP ou encore Keyence. La walb est affichée à 5,4 ans.
Une vente acceptée par les prêteurs
Sur cette opération, J.P. Morgan AM – emmené par Jean-Philippe Vergnol depuis plus de quinze ans – a ainsi perdu la totalité de son equity apporté en 2019, soit près de 70 M€. Ce sont d’ailleurs les prêteurs qui ont négocié avec Iroko et qui ont donné leur feu vert à la vente, non sans perdre une partie de leur mise également : ils abandonnent 28 M€ et récupèrent les 94 M€ de la transaction afin de couvrir, partiellement, le remboursement du prêt initial (115,4 M€ résiduels), du prêt capex (4,3 M€), du prêt opex (1,8 M€) et du prêt location (0,9 M€).
Une offre à 130 M€ qui n’aboutira pas
Un premier process de vente était lancé sur Citizen fin 2023, où un taux de rendement de 7 % était espéré par J.P. Morgan. Les meilleures offres étaient toutefois supérieures à 8 % – un gérant de SCPI de la place a notamment proposé 130 M€ à 8,7 % mais le deal n’a pas abouti de par l’écart entre les attentes et la réalité du marché. La nécessité de réaliser un share-deal plutôt qu’un asset-deal aura aussi joué. J.P. Morgan AM retirait l’actif de la vente début 2024. Pour mémoire, J.P. Morgan AM a déjà cédé Magnetik en début d’année (associé à LaSalle) pour 128 M€, soit le montant de la dette, lui faisant là aussi perdre la quasi-totalité de son equity.
