Saint-Ouen : un sud-coréen déguste La Distillerie

Le territoire de Saint-Ouen n’avait pas encore connu de transaction d’envergure en 2022, c’est désormais chose faite – qui plus est avec un sud-coréen ! Hines SGP, pour le compte d’Hana Securities – une filiale de la banque sud-coréenne Hana Financial Group, représentée par Vestas Investment Management –, a la main sur La Distillerie, un vaste projet tertiaire de 13 600 mètres carrés situé entre les Docks et le quartier Victor Hugo. Cet ensemble sur cinq niveaux est cédé par son promoteur, Eiffage Immobilier, pour un montant gardé confidentiel, mais estimé à peu ou prou 120 M€ selon nos informations. Un financement green, à taux fixe, a par ailleurs été consenti par Crédit Agricole CIB dans le cadre de cette acquisition, à un niveau de levier d’environ 60 %. Le process d'acquisition restreint, mené par NCT, s'est bouclé en juillet dernier.

Une “Maison Eiffage“ qui génère un yield supérieur à 4 %

Développée par Eiffage Immobilier, construite par Eiffage Construction… La Distillerie promet d’être un pur produit du groupe coté français, qui va d’ailleurs y installer les entités régionales de ses deux filiales susmentionnées, ainsi qu’Eiffage Aménagement. L’immeuble est ainsi entièrement pré-commercialisé deux ans avant sa livraison attendue pour fin 2024, un avantage certain dans le marché de Saint-Ouen, qui affiche un taux de vacance de 13 % suite aux récentes livraisons d’actifs. Le futur locataire est engagé dans le cadre d’un bail de douze ans selon nos sources, contre un loyer qui tangente les 350 €/m2/an – soit un niveau de 50 % inférieur au quartier de Saint-Lazare, situé à trois stations de métro suite au prolongement de la ligne 14. Toujours selon nos informations, le rendement de la transaction dépasse la barre des 4 %. « Nous avons bien entendu adapté le deal en fonction du contexte actuel, mais il n’y a pas eu de renégociation au sens propre du terme », précise Xavier Musseau, président d’Hines France.

« Nous visons les meilleurs labels »

Future vitrine du groupe Eiffage, La Distillerie entend bien répondre à un très haut niveau d’exigence environnemental. BBCA Excellent, BREEAM Excellent, NF HQE Excellent et E+C- niveau E2C2 et WiredScore Gold, mais également 80 % de ses apports de chaud et froid assurés par la géothermie, elle-même couplée à des panneaux rayonnants avec un régime de température favorisant le géo-cooling – l’ensemble « devrait être l’un des premiers compatibles RE 2020 », poursuit Xavier Musseau. Offrant des plateaux de 2 000 mètres carrés, 1 500 mètres carrés d’espaces verts et de terrasses, dont un rooftop de 800 mètres carrés, ce qui était l’ancienne distillerie Ricqlès construite aux portes de la Seconde Guerre Mondiale – transformée en bureaux dans les années 80 – entre ainsi dans sa troisième vie. « La localisation, les critères ESG et le bail long terme de cette opération sont les trois points majeurs qui nous ont séduits et convaincus. »

Saint-Ouen, les sud-coréens : le deal des grands retours

Selon les données de CFNEWS IMMO, 1 Md€ sont désormais engagés dans le bureau de la Première couronne Nord depuis le début de l’année (voir le tableau ci-dessous), bien que La Distillerie soit la seule transaction significative signée à Saint-Ouen – un territoire qui a pourtant été des plus actifs les années précédentes. Le fait que des fonds sud-coréens se positionnent est d’autant plus significatif, eux qui ont largement réduits la voilure en France après un cru 2019 qui les avait placé sur le devant de la scène. Il s’agit d’ailleurs du premier investissement 2022 de capitaux en provenance de Corée. Outre Hines – qui a également accompagné Hana, Daishin et KSCC dans l’acquisition de la tour CBX à La Défense en 2019 justement –, d’autres sociétés de gestion accompagnent ce profil d’investisseurs dans leurs opérations immobilières tricolores, comme La Française, Amundi Immobilier, Primonial REIM, L’Etoile Properties ou encore Balzac REIM.