Le site de Biocitech à Romainville en Seine-Saint-Denis.
Le suspense prend fin. Oxford Properties et Novaxia – qui tenaient en haleine les spécialistes du real estate depuis le printemps dernier – dévoilent leur première acquisition dans les life sciences tricolore. Ensemble, le bras immobilier du fonds de pension Omers et le gérant d’actifs tricolore prennent position sur le pôle Biotech à Romainville, en Seine-Saint-Denis. Le signing final de cet asset deal s’est tenu en juillet dernier, après une promesse de vente bouclée en mars 2022. Ce produit a fait l’objet d’un processus compétitif lancé à l’automne 2021. Selon nos informations, le ticket Oxford Properties/Novaxia a été le mieux disant en termes de prix proposé face à une dizaine de bidders – dont le duo Altarea/Primonial qui devait se marier en mars dernier. De sources concordantes, Oxford et Novaxia ont préféré communiquer après avoir rencontré l’édile de Romainville, en guerre ouverte avec le précédent propriétaire de l’actif, l’aménageur (Est Ensemble) et les locataires en place.
Un investissement entre 110 et 120 M€
Oxford et Novaxia souhaitent engager 1 Md€ dans l'immobilier des life sciences en France
Pour mettre la main sur ce site de 21 000 mètres carrés – auquel se greffe une friche foncière de 3,5 hectares à reconquérir –, les co-investisseurs ont débloqué un montant oscillant entre 110 et 120 M€. Toujours selon nos sources, le bras immobilier du fonds de pension Omers prend possession de 65 % de l’opus life sciences, quand le gérant d’actifs tricolore, via son véhicule Novaxia Vista, en détient 35 %. À la cession de ce pôle Biotech de Romainville, l’on retrouve Fiminco et la Banque des Territoires. Pour rappel, la filiale de la Caisse des dépôts et consignation – qui avait repris le site en 2014 suite au départ de Sanofi et de Fareva – revendait 82 % de l’actif au promoteur en 2020 pour 25 M€ et un rendement locatif de 5 M€/an. « Si l’on tient compte des quelques investissements consentis sur le site par le groupe Fiminco au cours des 18 derniers mois, une vente à 100 M€ générerait une plus-value minimum de 72 M€, s’insurgeaient François Dechy, maire de Romainville, et Patrice Bessac, président d’Est Ensemble, dans une tribune commune en mars dernier. Cette plus-value impliquerait une captation par un acteur privé de 60 M€ de bénéfices sur une opération pour laquelle il n’a apporté aucune création de valeur et grâce au jeu de participations croisées avec le centre commercial Paddock, il n’a pris aucun risque. »
Plusieurs dizaines de millions d’euros de capex
Pierre Leocadio, Oxford Properties.
Désormais à la barre de ce campus romainvillois dédié aux sciences de la vie, Oxford et Novaxia ont la ferme intention de marquer leur empreinte sur le (très) long terme. Pour ce faire, l’attelage va injecter plusieurs dizaines de millions d’euros de capex pour soigner la partie servicielle du site. « Portés par une forte demande et une pénurie d’espaces, nous souhaitons créer un campus d’excellence afin de répondre aux besoins des biotechs, en pleine croissance sur le territoire français », confirme Pierre Leocadio, senior vice-président et responsable de l'investissement en Europe chez Oxford Properties. Dans le détail, ce pôle comprend des laboratoires, bureaux et espaces de stockage répartis sur sept bâtiments élevés sur deux galeries souterraines. L’ensemble est occupé à hauteur de 75 % par 17 locataires dont Galapagos et Mutabilis et Nextdot. Enfin, la construction d'un programme neuf, en lien direct avec les life sciences, est à l’étude sur le foncier de 3,5 hectares. « Avec l’acquisition de Biocitech, Novaxia passe une première étape dans le déploiement des lieux représentatifs de toute la chaîne de valeur des sciences de la vie », complète Joachim Azan, président fondateur de Novaxia.
500 M€ d’encours d’ici 2024
Aude Landy-Berkowitz, Novaxia
Pour prendre position sur le marché tricolore encore balbutiant des actifs life sciences, Novaxia Investissement a récemment lancé le fonds Novaxia Vista. Pour embrasser cette thématique, le spécialiste dans la réhabilitation et le recyclage a d’ailleurs reçu le soutien de cinq assureurs-vie de la place, à savoir Apicil, Generali Patrimoine, Spirica et Suravenir et Vie Plus, qui proposent l’offre dans leurs contrats. Affichant un rendement annuel cible de 5 %, Novaxia Vista bénéficie du label ISR et est aussi accessible via les plans d'épargne retraite. Au total, Novaxia Vista vise 500 M€ d’encours à horizon 2024 .« Nous nous sommes dotés d’un pôle immobilier dédié aux sciences de la vie pour répondre à trois objectifs majeurs : assurer un service adapté ; construire de nouveaux mètres carrés adaptés pour accompagner la croissance des locataires ; et favoriser les synergies entre locataires pour optimiser les conditions de recherche et de développement », détaillait Aude Landy-Berkowitz, directrice générale Novaxia Développement en octobre dernier.
Un mariage à 1 Md€
Pour investir massivement dans la pierre sciences de la vie, Novaxia s’est associé à Oxford Properties en début d’année (voir article ci-dessous). Dans le cadre d’un partenariat stratégique de co-investissement, le bras armé immobilier du fonds de pension de l’Ontario Omers engagera un ticket d’1 Md€ d’equity. Sur le plus long terme, un montant identique pourra être mobilisé via le levier de dette. Comme pour le campus Biotech de Romainville, le véhicule Novaxia Vista co-investira auprès d’Oxford Properties pour des actifs valorisés à plus de 40 M€ et seul pour des dossiers signés en dessous de 30 M€. En dehors de l’Île-de-France – qui concentre 80 % des engagements de capital-risque à destination des biotech – d’autres opérations doivent voir le jour à Lyon, Strasbourg ou encore Nantes.
