GDG investit le 11e arrondissement pour créer de la valeur

Pour sa nouvelle opération de création de valeur, GDG Investissement cible, pour la première fois, le 11^e arrondissement de Paris. Au deuxième trimestre, l’investisseur-développeur indépendant a finalisé – auprès d’une indivision familiale emmenée par deux sœurs – l’acquisition d’un ensemble mixte de 1 961 mètres carrés lové au 121 rue de Charonne. Selon nos sources, cet asset deal off market s’est opéré en deux temps. En 2021, les équipes de Rémi Gaston-Dreyfus ont repris 50 % de la co-division de l’actif pour un ticket de 4,5 M€ apporté en cash. Deux ans plus tard – le 28 avril dernier pour être exact –, GDG devient le seul maître à bord de cet immeuble value-add recensant des commerces avec de l’artisanat (dont une boulangerie), des bureaux et des logements. Toujours selon nos sources, cette adresse à restructurer se valorise pour un montant global légèrement supérieur à 10 M€.

Plus de 30 M€ de capex à injecter

Pour sublimer cet ensemble rincé, l’investisseur-développeur va déployer, de sources concordantes, une enveloppe capex supérieure à 30 M€. À noter : ces futurs travaux sont financés par Ardian Real Estate Debt. Pour donner naissance à cette opération de création de valeur sur cet actif – qui s’inscrit dans un tissu urbain dense et typique du style faubourien du 11^e arrondissement –, GDG mène actuellement une série d’entretiens avec la Ville de Paris afin de définir sa future programmation. Avec le concours de l’architecte Serge Caillaud, épaulé l’agence Wilmotte & Associés, Rémi Gaston-Dreyfus a esquissé un projet basé sur la densification et la mixité des usages, via le triptyque retail/école supérieure/résidentiel. « Certains éléments de ce foncier seront conservés et restaurés en raison de leur caractère patrimonial, détaille le président-fondateur de GDG. Par ailleurs, nous envisageons de surélever le bâti qui donne sur la cour en intégrant les règles du futur plan local d’urbanisme (PLU) bioclimatique de Paris. » Ainsi, ce redéveloppement s’accompagnera d’une démarche d’éco‐conception avec notamment la filière sèche, la valorisation des ressources décarbonées, l’utilisation de matériaux bio sourcés et la création de pleine terre pour gérer l’imperméabilisation des sols et de terrasses végétalisées. La cinquième façade de l’actif sera par ailleurs investit – sans nul doute par des logements. À ce stade, l’investisseur-développeur se refuse à communiquer sur les mètres carrés qui seront affectés aux différents usages. « Ce projet ne sera pas du prêt-à-porter, mais de la haute-couture », prédit Rémi Gaston-Dreyfus. GDG espère déposer le permis de construire dans les trois prochains mois.

Le 2 rue Fragonard repris pour 41 M€

Pour mémoire, la dernière acquisition de GDG remonte à fin 2022, avec la mainmise sur le 2 rue Fragonard, dans le 17^e arrondissement. Pour reprendre actif de bureaux value-add de 4 000 mètres carrés – un dossier ‘‘très’’ disputé en phase finale – l’investisseur-développeur indépendant a consenti à revoir son offre d’achat à la hausse auprès de Fragonard Assurances-Groupe Allianz. Le montant de la transaction s’est élevé, selon nos informations, à 41 M€. Sous le crayon de l’architecte Manal Rachdi (agence OXO), l’ensemble va vivre une profonde restructuration sous la bannière Campus by GDG. L’objectif ? Proposer un actif ERP (établissements recevant du public) à des écoles privées, avec une capacité de 1 000 personnes (voir article ci-dessous).