L'immeuble du 22 avenue Montaigne à Paris.
Au cœur de l’été, le marché parisien de l’investissement en bureaux a été le témoin d’une transaction (très) confidentielle. Et pour cause… Elle réunit de chaque côté de la table des personnalités discrètes en affaires – à savoir : les héritières de Claude Dray, milliardaire français assassiné en 2011, et Bernard Arnault à la tête de l’empire LVMH. Selon nos informations, la famille Dray a rétrocédé à la division immobilière de la maison de luxe un portefeuille composé de trois immeubles, pour un total de 27 900 mètres carrés. Ces actifs se situent aux 7 rue de la Paix, 12 place des États-Unis et 22 avenue Montaigne. Le montant de ce share-deal global, contracté off market, valorise ces bijoux tertiaires à plus de 900 M€ d’après nos sources – soit 32 260 €/m2 en moyenne. Un deal qui aurait pu ne jamais voir le jour… De sources concordantes, ce portefeuille a atterri en début d’année sur le bureau d'Hines France. Pour certains, le gestionnaire d’actifs n’a pas donné suite à ce dossier – estimé à cette époque à quelque 800 M€ – face au contexte de marché, quand pour d'autres, Hines a été doublé par sa gauche par l'équipe immobilière de LVMH.
Un 22 Montaigne à remanier
Le siège de LVMH au 22 avenue Montaigne à Paris.
Lové au cœur du Triangle d’or de la capitale, le 22 Montaigne n’est autre que le vaisseau amiral de LVMH depuis le début des années 2000. La petite particularité pour cet édifice de 18 700 mètres carrés était son appartenance à la famille Dray – à hauteur de 60 % –, et au groupe de luxe, pour le solde restant. Réputé pour avoir façonné une stratégie de géographie immobilière redoutable dans ce secteur parisien, Bernard Arnault est désormais le seul maître à bord du 22 Montaigne – un actif qui distribue 16 000 mètres carrés de bureaux et 2 700 mètres carrés de retail occupé par Louis Vuitton. À maintes reprises, la division immobilière de LVMH – surnommée « le bras armé de Dieu » par les spécialistes du real estate – est revenue en force auprès des sœurs Dray (Vanessa, Delphine, Anna et Elise) et Simone Méchali (veuve de Claude Dray) pour récupérer la pleine propriété de l’immeuble bâti dans les années 1960. Dans un futur proche, le siège de LVMH pourrait subir un profond lifting selon nos sources. Des collaborateurs devraient être délocalisés au numéro 50 de la même avenue. Ici, Chelsfield France – pour le compte du conglomérat familial saoudien Olayan – a loué 12 500 mètres carrés de bureaux neufs et haut de gamme au numéro un mondial du luxe, contre un loyer de 925 €/m2/an. Moët Hennessy, la branche "Vins & Spiritueux" du groupe de Bernard Arnault y a déjà pris ses quartiers généraux.
Le 7 rue de la Paix et 12 place des États-Unis bientôt revendus
Le 7 rue de la Paix à Paris.
D’après nos informations, pour s’offrir le 22 Montaigne, LVMH a dû consentir, auprès de la famille Dray, au rachat des actifs du 7 rue de la Paix et du 12 place des États-Unis. Le premier se décompose de 3 100 mètres carrés de bureaux sur huit étages loués en multi-locataires (Regus, Eza Conseil, CP Trading…) et de 500 mètres carrés de commerce en rez-de-chaussée occupés par l’horloger et joaillier Piaget. Quant au second, récemment restructuré, il culmine à 5 600 mètres carrés de bureaux loués par la maison de haute-couture Martin Margiela, via un bail 12 ans fermes. De sources concordantes, le groupe de Bernard Arnault n’a nullement l’intention de garder en patrimoine ces deux actifs core. À ce titre, des négociations ont été enclenchées avec Covéa Immobilier comme potentiel repreneur.
Dior dans l’ex-siège HSBC sur les Champs-Élysées
Le siège d'HSBC France sur les Champs-Élysées.
Pour mémoire, le dernier grand deal opéré par le groupe LVMH remonte à janvier 2020. Il s’agissait non pas d’une acquisition, mais de la location du 103-111 avenue des Champs-Élysées, pour y installer sa maison de couture Christian Dior. Comme révélé par CFNEWS IMMO, la firme de Bernard Arnault a signé un bail avec le Qatar, propriétaire des murs depuis 2010, sur cet actif d’environ 25 000 mètres carrés jadis le siège d’HSBC. La confidentialité est de mise sur cette signature, dont la valeur locative est tenue secrète. Cette opération représente néanmoins l’une des plus importantes de ces dernières années sur la plus belle avenue du monde. Très récemment, la célèbre artère parisienne a enregistré une transaction off market de plus de 800 M€, capex inclus, au 150 Champs. Ce trophy asset de 18 000 mètres carrés – à restructurer sous le triptyque hôtel/retail/cinéma – a rejoint le giron de Brookfield Asset Management et de family offices, via Cheval Paris, un fonds géré par Mimco Asset Management. Le cédant, Groupama Immobilier, a récupéré une plus-value comptable supérieure à 400 M€ (voir article ci-contre).
