Paris à l'heure du confinement. ©CeciliaSanchez
Rassurer les investisseurs et les actionnaires. Après avoir pris les mesures pour protéger leurs salariés et leurs clients, les professionnels de l’immobilier, groupes cotés et gérants d'actifs en tête, ont très rapidement décidé de publier des communiqués, rappelant leurs atouts défensifs pour faire face à une crise aussi soudaine que brutale. Quels indicateurs ont-ils choisi de mettre en avant pour rassurer le marché ? Ceux qui, à l'évidence, reflètent la résilience de leur patrimoine et leur plus grande inertie face aux crises, et qui surtout confirment que leurs arrières sont assurés en cas de crise du financement.
Solidité financière
Le tout premier atout que les foncières cotées ont décidé de mettre immédiatement en avant, c’est la solidité de leur situation financière elles qui, depuis plusieurs années, ont très nettement amélioré leurs conditions de financement (lire à ce sujet notre compte-rendu de leurs résultats annuels). Carmila a été l’une des premières à se fendre d’un communiqué pour indiquer au marché qu'elle disposait « de lignes de crédit non tirées et d'une trésorerie excédentaire, qui lui permettront de faire face sereinement à cette crise sanitaire, même si celle-ci était amenée à se prolonger plusieurs mois ». À date, le programme de billet de trésorerie d’un maximum de 600 M€ de Carmila est utilisé à hauteur de 13 % et le groupe a, par mesure de sécurité, exercé ses droits à hauteur de 200 M€ sur sa ligne de crédit non tirée de 750 M€. Des mesures ont également été prises pour reporter les investissements non indispensables et renforcer davantage la trésorerie de la société. Unibail-Rodamco-Westfield aussi, qui assure avoir tous ses besoins de financements attendus couverts, « même dans un scénario de stress test extrême ». La foncière cotée au CAC 40 indique disposer de 10,2 Md€ de cash et de lignes de crédit non tirées, garantissant son accès à la liquidité. Pour préserver encore ses liquidités, elle vient même de décider de réduire de moitié son dividende pour l'exercice 2019, en supprimant le paiement final de 5,40 € par action. Elle est la première à prendre une telle décision, sachant que les spécialistes du commerce sont particulièrement touchés par la crise sanitaire.
Politique de couverture sécurisée
Du côté des pure-players du bureau, l'heure est aussi à la mise en avant des indicateurs les plus solides. Gecina rappelle ainsi « son ratio de LTV à 34 % droits inclus à fin 2019 et ses 4,5 Md€ de volume de trésorerie et de lignes de crédit non tirées, couvrant la totalité des échéances de crédit jusqu’à fin 2023 ». Icade fait elle part « d’une liquidité importante, avec à date plus de 700 M€ de trésorerie, 1,7 Md€ de lignes de crédit non tirées disponibles, représentant près de quatre années de remboursement des intérêts et du capital de la dette ». Elle complète avec « de faibles échéances de remboursement de dettes moyen/long terme en 2020 (58 M€) et une politique de couverture du risque de taux très sécurisée, avec un taux de couverture de la dette à 97 % à fin 2019 ».
Vive les bureaux et les grands comptes
« Les activités peu cycliques dont le chiffre d’affaires est plus récurrent subiront un choc opérationnel plutôt que financier », rappelle Daniel While, directeur de la recherche et de la stratégie chez Primonial REIM. Ainsi en est-il du bureau core. « Loués à de grandes entreprises, ces biens ne devraient pas voir leurs performances remises en cause au niveau de leur capacité à délivrer un revenu récurrent », assure-t-il. Surtout si ces bureaux sont loués à de grands locataires, plutôt qu’à une multitude de PME/TPE, mises en difficulté par la crise sanitaire. Raison pour laquelle Gecina a pris soin de rappeler que « plus de 80 % des revenus locatifs de ses bureaux proviennent de grands comptes ». Icade aussi, qui fait savoir que « sa Foncière Tertiaire, représentant 62 % du cash-flow, affiche une très grande diversité et granularité de contreparties, et des profils de locataires solides, la majorité des locataires étant constituée de grandes entreprises et d’administrations publiques ». Dans le non coté, on se veut tout aussi rassurant. Primonial REIM rappelle que « ses politiques d’investissement sont, entre autres, orientées vers le bureau (54 % de notre portefeuille), avec une priorité aux actifs core, loués à de grandes entreprises ». Même s’il devait souffrir d’une croissance modérée de ses loyers, le marché des bureaux devrait mieux s’en tirer que d’autres segments, fort d’un taux de vacance historiquement faible et d’une maîtrise du nombre de chantiers lancés dans plusieurs secteurs géographiques, en premier lieu le quartier central des affaires de Paris.
Vive les grands opérateurs
Affichant des caractéristiques similaires au bureau (chiffre d’affaires récurrent, exploitation par de grands opérateurs), l’immobilier de santé fait aussi partie des segments auquel plusieurs professionnels de l’immobilier se targuent d’être exposés en ces temps d’incertitudes. Primonial REIM notamment, qui rappelle qu’il compose « 29 % de son portefeuille, principalement les Ehpad mais également les cliniques, avec une priorité accordée aux grands opérateurs privés pan-européens ». Icade également. Même si la foncière cotée devra étudier, avec ses partenaires opérateurs de santé, les mesures ad hoc pour traverser cette période, elle rappelle que près de 93 % des loyers de sa Foncière Santé (30 % du cash-flow) sont liés à des opérateurs nationaux de premier plan.
Quid de l’hôtellerie et du commerce ?
Même dans un "scénario de virus contenu", le commerce et l’hôtellerie, avec leur chiffre d’affaires variable, vont souffrir de la crise sanitaire, c’est une certitude désormais partagée par bon nombre de professionnels de l'immobilier. Les hôtels et le retail ont été les premiers à être impactés par les mesures de confinement imposées dans la lutte contre la propagation du coronavirus. Que choisissent de mettre en avant ceux qui y sont exposés ? Sans surprise, leurs partenariats avec les opérateurs les plus solides pour Covivio, ou la priorité accordée aux murs de magasins de centre-ville, à l’instar de Primonial REIM. D'autres refont savoir leur incitation « à ne pas avoir de position tranchée sur le commerce, en première ligne dans cette crise et qui, par ailleurs, connaît des mutations structurelles importantes et encore inachevées », comme David Seksig, directeur général de Novaxia Investissement. Pour ceux qui sont fortement exposés à l’une de ces deux activités cycliques, notamment Covivio pour l’hôtellerie (18 % de ses revenus, dont 9 % en variable), il s’agit avant tout de rappeler les baux long terme, signés avec des contreparties solides pour la partie fixe. En ces temps anxiogènes, plusieurs foncières cotées ont ainsi choisi de communiquer et de faire preuve, autant que possible, de transparence. La plupart a déjà annoncé qu'il n'est pas possible pour l'heure, de chiffrer l’impact financier de cette crise sur leurs résultats et cash-flow net courant 2020, à l'instar d'Icade. Et comme cette dernière, plusieurs ont d'ores et déjà annoncé suspendre leurs guidances annuelles 2020 et leurs priorités 2020 annoncées en février dernier, à l'occasion de la présentation de leurs résultats annuels, et ce jusqu’à stabilisation de la situation.
