Rétro 2020 : les grands investissements immobiliers de l’année

Il y a un an, les spécialistes de l'immobilier d'entreprise avaient déjà conscience que le record établi en 2019 (plus de 35 Md€ investis en France) serait difficile, voire impossible à battre, faute d'un deal flow suffisant. Ils ne croyaient pas si bien dire, même si nul ne pouvait prévoir ce qui allait arriver en mars. Année inédite et historique, 2020 devrait somme toute dépasser les 25 Md€ déployés sur le territoire national selon les chiffres collectés tout au long de ces douze mois par CFNEWS IMMO. Comme chaque année, la rédaction vous propose un retour sur les plus grandes transactions du millésime écoulé, à travers un Top 5 établi par classe d'actifs (et n'intégrant que des deals signés en 2020 sur des actifs en France). Des opérations qui représentent près de 12 Md€ investis sur le marché français selon nos données. Et pour les plus nostalgiques, vous pourrez également revivre la rétro 2019, année exceptionnelle s'il en est, en relisant notre classement publié il y a un an. 

Le bureau à Paris et en Île-de-France

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  La plus grande transaction de l'année dans le bureau francilien revient, comme en 2019, à Swiss Life Asset Managers France. L'asset manager s'empare du futur siège zéro carbone d'Engie, vefa en gris portant initialement sur 135 000 mètres carrés à La Garenne-Colombes, valorisés près de 1,4 Md€ d'après nos sources. Cédée par Nexity et Engie, l'opération a finalement été revue à la baisse à sa finalisation : crise oblige, Engie n'occupera "que" 94 000 mètres carrés de l'ensemble. L'opération reste somme toute la plus importante de l'année. 
• La deuxième plus grande opération de 2020 (dont la finalisation est attendue pour 2021), est signée par un consortium franco-français, dévoilé en exclusivité sur notre site : Primonial REIM, La Française et EDF Invest remportent l'ensemble Shift à Issy-les-Moulineaux, futur siège de Nestlé cédé par Unibail-Rodamco-Westfield pour 620 M€, faisant ressortir un taux autour de 3,75 % selon nos informations.
• Dans le QCA de la capitale, le plus grand deal de l'année revient à LaSalle Investment Management qui valorise, selon nos sources, moins de 600 M€ les 30 000 mètres carrés du 14 Bergère, immeuble core cédé par BNP Paribas, faisant ressortir un taux de 3,23 %. LaSalle IM en a revendu une partie dans la foulée à Deka Immobilien.
• En quatrième position, une transaction core+ à Boulogne-Billancourt : les tours City 1 et City 3 de Citylights, qui comptent 48 500 mètres carrés, sont reprises par Allianz Real Estate, auprès de BNP Paribas Cardif. L'opération conclue pour 540 M€ selon nos sources fait ressortir un taux de rendement de 4,25 %.
• Toujours dans le Croissant Ouest, mais à Issy-les-Moulineaux, DTZ Investors REIM, pour le compte de CNP Assurances, a finalisé auprès de Gecina la reprise des 33 465 mètres carrés d'Aquarel pour 422 M€ selon nos informations. Avec un loyer de 420 €/m2/an, le rendement de la transaction atteint 3,33 %.

Le bureau en région

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  Alors que l'année dernière Lyon dominait le marché régional de bureaux avec le méga deal de la tour To-Lyon valorisée 500 M€ (lire ci-dessous), cette année Marseille se trouve en pole position avec la tour Mirabeau. Signe que le marché régional n'a pas été épargné par la crise, la première opération du secteur en 2020 ne représente qu'un peu plus d'un tiers du volume engagé pour To-Lyon. En effet, la CMA-CGM a déboursé 180 M€ pour cette vefa en gris cumulant 21 658 mètres carrés et cédée par Bouygues Immobilier au cœur d'Euroméditerranée.
• Détrôné, Lyon occupe toutefois la deuxième et troisième place du classement, avec d'abord le Lugdunum, opération core de 22 000 mètres carrés signée aux Brotteaux par Aviva Investors Real Estate France auprès d'Unofi Assurance, pour environ 126 M€ selon nos sources.
• Puis avec le New Age, vefa en blanc de 20 000 mètres carrés installée à La Part-Dieu et reprise par Unofi Gestion d'Actifs auprès du promoteur local Sogelym Dixence pour plus de 100 M€ selon nos informations, faisant ressortir un rendement de 5,8 %.
• À Bordeaux cette fois, le siège régional de la Caisse des Dépôts, qui proposera 27 000 mètres à Euratlantique, est repris par son futur occupant auprès de Kaufman & Broad comme l'a annoncé en exclusivité CFNEWS IMMO, pour 100 M€ environ selon nos sources.
• De leur côté, Atland Voisin et MyShareCompany se positionnent à Toulouse et s'emparent, pour plus de 71 M€ selon nos informations, des 44 000 mètres carrés du centre de recherche et de développement de Pierre Fabre, cédé par le groupe pharmaceutique dans le cadre d'un sale & leaseback.

Le commerce

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  L'opération de l'année dans le commerce, initiée dès 2019, prend la forme d'une prise de participation dans une joint-venture. Unibail-Rodamco-Westfield a en effet placé un portefeuille core+ de cinq centres commerciaux français dans une co-entreprise, dont il a gardé 45,8 % du capital, avant de céder les 54,2 % restants à Crédit Agricole Assurances et La Française. Le consortium valorise sa participation un montant total de 1,104 Md€, faisant ressortir une valorisation du portefeuille de 2,032 Md€ et un taux de rendement de 4,80 % pour ces quelque 320 800 mètres carrés.
• Alors que les portefeuilles dominaient le Top 5 des commerces l'an passé (lire ci-dessous), une transaction unitaire vient se hisser à la deuxième place du classement en 2020. Il s'agit du 6/12 rue du Faubourg Saint-Honoré, dont les 5 400 mètres carrés sont repris par Invesco Real Estate pour le compte des fonds allemands BVK et Naev. Une cession menée par une famille parisienne, au côté du family office Herest, pour 270 M€ selon nos sources. 
• Toujours dans le QCA parisien, les 4 100 mètres carrés du 71/73 Champs-Élysées (qui comprend 2 500 m2 de bureaux) sont cédés par une famille émiratie à BMO Rep, pour 260 M€ selon nos informations.
• Un autre portefeuille a trouvé preneur cette année, également dans le cadre de la constitution d'une JV. Adeo a en effet choisi de placer les 42 actifs européens de son portefeuille Alma au sein d'une co-entreprise, désormais détenue par Batipart à hauteur de 41 % et par Covéa pour 39 % des parts. Le solde du fonds, soit 20 % du capital, reste en possession d'Adeo. La partie française de cet ensemble représente plus de 250 M€, sur les 500 M€ engagés dans l'opération.
• La cinquième plus grande opération de l'année dans le commerce s'est signée à Aubervilliers : Mata Capital s'est emparé du Cifa, cédé par Eurazeo Patrimoine à hauteur de 78 % et par son partenaire privé pour les 22 % restants, valorisant les 40 000 mètres carrés du centre dédié aux grossistes pour l’équipement de la personne 220 M€, soit un taux de rendement de 7,27 %.

Logistique et locaux d'activités 

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  Cette année encore, un portefeuille prend la tête du classement : le portefeuille Mercury, initié en 2019 et finalisé cette année pour près de 600 M€ pour la partie française selon nos sources, par Patrizia, PFA Pension et Poba auprès de BentallGreenOak.
• Entre Paris et Lyon, Ivanhoé Cambridge signe la deuxième plus grande acquisition du marché logistique avec le portefeuille Hub&Flow, dont les 43 000 mètres carrés sont cédés par Carlyle pour 368 M€ selon nos informations.
• Un troisième portefeuille occupe le podium logistique 2020 : Investec Property Fund s'empare des 29 000 mètres carrés du portefeuille Ares, cédé par Ares Management, pour 270 M€.
• Une transaction menée en deux temps aura permis à Tristan Capital Partners et Catella Asset Management de s'inviter dans le cadre d'un sale & leaseback, dans les 77 sites Jacky Perrenot, cédés par le transporteur pour un montant total de 265 M€.
• De son côté, Carlyle signe le portefeuille franco-allemand de 27 entrepôts, dont 21 en France, cédés par Kuehne + Nagel pour 200 M€, dont la partie française représente 101 M€.

L'hôtellerie

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  L'opération hôtelière la plus importante de l'année porte sur le plus grand Holiday Inn de France. Extendam, accompagné par Catella Hospitality Europe, s'est emparé en fin d'année, malgré la pandémie, du Holiday Inn Paris - Porte de Clichy comptant pas moins de 262 chambres. Le montant de l'opération a été gardé confidentiel mais a connu une correction suite à la crise sanitaire. Selon nos données, l'actif aurait été valorisé plus de 100 M€ avant celle-ci.
• À Nice, l'hôtel Plaza de 17 chambres a été cédé par Värde Partners pour environ 60 M€ selon nos sources. Une acquisition menée par Covivio dans le cadre de la reprise du portefeuille Värde, l'un des méga deals mené en début d'année sur le marché européen de l'hospitality, avec 1 115 chambres valorisées 573 M€.
• Paris a décidément inspiré les investisseurs hôteliers : l'hôtel Tsuba a quitté le portefeuille d'un privé au profit de la famille Varny, qui reprend les 82 chambres de l'établissement pour 43 M€.
• Deuxième opération parisienne sur le podium, The Reason Hotel dans le 15e arrondissement de la capitale, passe dans le giron de La Française, qui le reprend à Mata Capital pour 42,8 M€. L'opération portant sur ce futur actif de 105 chambres fait ressortir un rendement de 3,6 %.
• Direction les hauteurs de Val Thorens avec Eoden, qui s'est emparé des 88 chambres de l'Altapura pour 40 M€ environ. L'hôtel de 88 chambres est cédé par le groupe Sibuet.

Résidentiel et résidences gérées

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  Cette année, CDC Habitat domine largement le marché résidentiel avec son plan de relance, motivé par la crise. La filiale immobilière de la CDC a en effet mené les plus importantes transactions du secteur, uniquement en vefa, d'abord en s'emparant d'un portefeuille de 7 460 logements cédé en vefa par Nexity pour 1,12 Md€. Parmi ses autres acquisitions figure un portefeuille de 3 500 logements, vendu par Altarea pour 825 M€ ; mais aussi celui d'Icade Promotion, réunissant 1091 logements valorisés 208 M€ et celui de Capelli composé de 911 logements pour 183,5 M€.
• La plus importante transaction unitaire dans le résidentiel s'est signée à Ivry-sur-Seine : l'Urban Ivry, cumulant 25 00 mètres carrés, rejoint le patrimoine de Primonial REIM, qui le reprend à Icade pour 109 M€. L'ensemble compte trois résidences gérées par le groupe Réside Études, ainsi qu'un hôtel de 175 chambres et 1 200 mètres carrés de bureaux.
• Annoncé en exclusivité par CFNEWS IMMO, le troisième plus grand deal de l'année est celui du 56 Montaigne, dans le très prisé 8e arrondissement de Paris, que s'offre un privé pour 104 M€, soit environ 57 000 €/m2 ! L'ensemble comporte aussi deux boutiques de prêt-à-porter de luxe en pied d'immeuble. 
• Toujours dans les beaux quartiers de Paris, la quatrième place revient à l'immeuble du 29 Hoche et ses 4 100 mètres carrés (dont 1 655 m2 de commerces) repris par un privé auprès d'un privé pour plus de 50 M€. 
• Également annoncé en exclusivité sur CFNEWS IMMO, la cinquième plus grande transaction revient à la vefa sur le portefeuille de quatre résidences seniors situées à Savigny, Villepinte, Montélimar et Montargis, repris par Primonial REIM pour 50 M€ auprès d'Uniti. 

Santé

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  Korian domine le marché de la santé en 2020, en signant trois des plus grands deals de l'année sur le secteur. Juste avant le réveillon, le groupe coté a ainsi fait entrer dans sa foncière EDF Invest et BNP Paribas Cardif, qui reprennent pour 336 M€ une participation de 49 % au sein d'un portefeuille de 81 actifs européens, dont la moitié est implantée en France, et d'une valeur totale de 1 Md€.
• Le spécialiste de la santé des seniors a par ailleurs mené la reprise des murs des établissements Inicea, qu'il valorise 140 M€ auprès d'Antin Infrastructure Partners lors de la reprise du spécialiste de la santé mentale.
• En fin d'année, le groupe coté a également mis la main sur cinq maisons de retraites cumulant 500 lits pour un montant total de 67 M€.
• À Pau, Icade Santé s'est emparé de la polyclinique de Navarre. La filiale de la foncière cotée débourse 35 M€ pour les 179 lits cédés par le groupe Gaucher.
• Toujours dans le Sud-Ouest, Pierval Santé sort de la clinique de la Pinède, valorisée 26,3 M€ par Euryale Asset Management. Les 12 316 mètres carrés du bien sont entièrement occupés par Clinéa, marque du groupe Orpea. L'opération fait ressortir un rendement de 4,2 %.