Première acquisition résidentielle pour M&G Real Estate

M&G Real Estate a défini ses nouvelles priorités pour les années à venir et elles sont clairement orientées vers la grande tendance du moment : la logistique et le résidentiel. Le fonds vient ainsi d'annoncer sa première acquisition dans l'Hexagone dans le résidentiel libre, en signant en vefa un ensemble de 150 logements répartis sur 11 000 mètres carrés à Clichy-la-Garenne, développé en co-promotion par Cogedim, Novaxia Investissement et Serpi. La livraison de cette opération haut de gamme, qui s'inscrit dans un programme immobilier plus vaste de 306 logements, est prévue pour la fin de l'année 2023. Montant de l'opération : 85,3 M€ (soit ≈ 7 700 €/m2), déployés pour le compte de son fonds core paneuropéen, M&G European Property Fund (4,2 Md€ d'encours). La résidence sera certifiée HQE NF Habitat, un point essentiel pour M&G. « Il s'agit de notre première acquisition réalisée, en utilisant notre nouvelle matrice ESG et ce, dès le comité d'investissement, alors qu'aupavarant, elle intervenait plutôt pendant la phase de due-diligence, explique Antonin Prade, directeur des investissements de M&G Real Estate pour la France, la Belgique et le Luxembourg. 

Réversion positive  

Baptisé Boréales, l'ensemble immobilier a été imaginé par les agences d’architecture Wilmotte & Associés et IKA Architectes, en collaboration avec le paysagiste Mugo. Quatre bâtiments distincts composent l'ensemble acquis par M&G Real Estate, pensés autour du bien-être des futurs locataires et situés à quelques minutes de marche des transports publics, des écoles et des commerces. « Conscients du fort intérêt que suscite actuellement le secteur auprès des institutionnels, nous sommes particulièrement ravis d’avoir pu sécuriser une opération d’un tel volume d’investissement, explique Dimitri Doublet, director au sein de l’équipe de gestion du M&G European Property Fund. Cette acquisition marque une nouvelle étape dans la stratégie d’ouverture du fonds sur le marché résidentiel en Europe continentale. » L'investissement hexagonal fait suite à de récentes transactions en Allemagne, en Finlande, aux Pays-Bas et en Italie dans le logement libre, mais aussi les résidences seniors et étudiantes. « Le poids croissant de notre portefeuille résidentiel apporte ainsi à nos investisseurs une diversification accrue et un potentiel d’augmentation des loyers à long terme. Bénéficiant d’une très bonne connexion à Paris, Clichy-la-Garenne s’impose, avec une hausse des prix de 37 % sur cinq ans, comme l’une des communes de la petite Couronne profitant le plus de cette dynamique », analyse le fonds. 

Opportuniste sur le bureau et le commerce 

La logistique concentre tout autant l'attention de l'équipe, notamment celle du dernier kilomètre. Sa dernière transaction sur ce marché remonte à fin 2019, avec l'acquisition d'un entrepôt de logistique urbaine de 6 000 mètres carrés, sécurisé auprès d'un acteur du e-commerce à travers un bail de 17 ans, et signé auprès d'Axtom pour quelque 22 M€. « Le potentiel de croissance des loyers est indiscutable sur ce marché où les taux continuent de se compresser. Ils sont entre 3,5 et 3,75 % pour le prime francilien mais, à titre de comparaison, ils sont à 3,25 % dans des secteurs non prime en Allemagne », rappelle Antonin Prade. Comme beaucoup d'investisseurs poursuivant des stratégies conservatrices, M&G Real Estate va désormais privilégier l'opportunisme sur le bureau et le commerce. Cela n'a pas empêché le fonds britannique de signer, l'an passé, son tout premier investissement value-add dans le bureau en Europe continentale, en prenant 51 % de la JV constituée par RedTree pour s'emparer du 33 rue du Quatre-Septembre à Paris, cédé par BNP Paribas pour 235 M€ comme CFNEWS IMMO l'avait dévoilé (lire ci-dessous). À ce jour, M&G Real Estate gère 5,4 Md€ d'encours sur le continent, dont 15,9 % en France et 44,2 % dans les bureaux.