Le portefeuille Decathlon, plus grande opération de l’année dans le commerce

Des cessions d’ensembles de périphérie et de portefeuilles d’enseignes étaient attendues au cours du deuxième trimestre 2021 dans le commerce, les voilà qui se précisent. Decathlon vient de s’engager à céder les murs de 27 de ses magasins en France, soit un total de 95 477 mètres carrés d’actifs répartis dans toutes les régions du territoire métropolitain – voir le détail ci-dessous. C’est la foncière cotée singapourienne IReit Global qui va désormais détenir ce portefeuille commercial, valorisé 113,9 M€ par les experts, mais vendu avec une décote de -3 % sur l’estimation, à 110,5 M€, soit 1 157 €/m2. Incluant les frais d’acquisition (1,1 M€) et les autres coûts de la transaction, dont les droits d’enregistrement (10,7 M€), l’opération représente un investissement de 122,3 M€ pour la société d’investissement cotée. « Ce portefeuille a été constitué avec des actifs stabilisés et matures, qui sont également représentatifs du portefeuille global de Decathlon », indique Louis d’Estienne d’Orves, CEO d’IReit. La transaction doit se finaliser au cours de l’été.

Des sources de financement multiples

Un portefeuille sécurisé qui génère 6,8 % de rendement

L’enseigne d’articles de sport fondée par les Leclercq (galaxie Mulliez) est largement connue à l’étranger, grâce à une implantation dans plus d’une cinquantaine de pays via 1 650 magasins, principalement en Chine et en Espagne. Réalisant près de 15 Md€ de chiffre d’affaires, elle vient sécuriser le portefeuille d’IReit, puisque les magasins cédés sont repris en location pour une durée initiale de dix ans, dont six ans ferme. Ce locataire de choix va générer un rendement de l’ordre de 6,8 % selon la méthode de calcul française (7,1 % de rendement pour Singapour), reflétant des actifs diversifiés, valorisés de 1,6 M€ à 10,5 M€, et dont les rendements oscillent entre 6,04 et 7,16 %. « L’objectif d’IReit est de poursuivre son développement sur les marchés core de l’Europe de l’ouest, en Allemagne, en France et en Espagne, mais également en Italie et au Bénélux, confie Louis d’Estienne d’Orves. Six mois après notre investissement en Espagne, nous restons actifs à la fois dans le bureau et le commerce, mais aussi dans la logistique quand l’occasion se présentera. » La foncière cotée détient désormais un patrimoine estimé à 833,5 M€.

Liste des 27 actifs avec valorisations unitaires, surfaces et rendements :

Vichy (3,6 M€, 3 293 m2, 7,16 %), Aurillac (4,1 M€, 3 240 m2, 6,81 %), Mâcon (7,7 M€, 5 990 m2, 6,95 %), Belfort Bessoncourt (4,1 M€, 3 365 m2, 6,39 %), Lannion (3,9 M€, 3 569 m2, 6,71 %), Dinan (2,3 M€, 2 402 m2, 6,61 %), Concarneau (2,3 M€, 2 385 m2, 6,6 %), Pontivy (2,2 M€, 2 369 m2, 7,03 %), Châteauroux (5,7 M€, 4 529 m2, 6,67 %), Dreux (3,6 M€, 2 633 m2, 6,47 %), Verdun (3 M€, 2 928 m2, 6,71 %), Sarrebourg (2,7 M€, 2 848 m2, 7 %), Douai (3,1 M€, 2 454 m2, 6,6 %), Calais (4,5 M€, 3 623 m2, 6,76 %), Abbeville (2,6 M€, 2 485 m2, 6,25 %), Cergy (7,8 M€, 5 909 m2, 6,99 %), Pont-Audemer (1,6 M€, 1 476 m2, 6,7 %), Evreux (5,5 M€, 5 793 m2, 6,96 %), Châtellerault (3,5 M€, 3 467 m2, 6,5 %), Foix (4 M€, 4 579 m2, 6,96 %), Laval (5,3 M€, 4 653 m2, 6,95 %), Sables d'Olonne (3,3 M€, 2 543 m2, 6,24 %), Cholet (10,5 M€, 6 856 m2, 6,04 %), Gap (4 M€, 2 795 m2, 6,52 %), Istres (3,6 M€, 2 934 m2, 6,73 %), Sens (3,1 M€, 3 050 m2, 6,8 %), Bergerac (3,1 M€, 3 309 m2, 6,79 %).