Euro Alsace reste sous pavillon allemand

Cet immeuble de 16 000 mètres carrés entièrement loué à la SNCF à Paris 10, sort du portefeuille de Commerz Real pour rejoindre celui d'un autre fonds allemand : Union Investment Real Estate. 

Depuis le début de l'année, les fonds allemands se distinguent dans les grands processus d'enchères de l'immobilier parisien. Après Le Metropolitan signé par Deka Immobilien, c'est au tour d'Union Investment Real Estate de remporter, dans le cadre d'un asset deal, l'un des grands appels d'offres du moment : l'immeuble de bureaux Euro Alsace, situé rue d'Alsace dans le 10e arrondissement de Paris, près de la Gare de l’Est. Cédé par le fonds allemand fermé CFB 165 de Commerz Real, qui en détenait les murs depuis 2007, cet actif core est désormais la propriété d'UniInstitutional European Real Estate, un fonds institutionnel ouvert valorisé près de 3 Md€ et qui détient notamment l'immeuble du 57 boulevard Malesherbes, à Paris 8e, occupé par le groupe Iliad. Au cours de ce process, l'immeuble avait retenu l'attention de près d'une quinzaine d'investisseurs, pour finalement être remporté par Union Investment Real Estate, dont l'offre était à la fois la mieux-disante et la plus sécurisante. Le montant de l'opération, financée en fonds propres, est resté confidentiel, mais il tournerait autour de 200 M€ selon nos informations. Pour mémoire, lorsque Commerz Real l'avait acquis il y a onze ans auprès d'Atemi et d'ING Real Estate Development, le fonds avait signé à un taux net vendeur de 4,95%. « Cette opération nous a permis d’offrir de solides résultats à nos investisseurs », se félicite Heiko Szczodrowski, head of portfolio management asset structuring chez Commerz Real.

Commerz Real revient à l'acquisition 

Il faut dire qu'Euro Alsace est un actif de très belle facture. Situé à deux pas de la Gare de l’Est et de la Gare du Nord, cet immeuble construit à la fin du XIXe siècle (ci-contre), était historiquement détenu par son occupant, la SNCF, qui en avait cédé les murs lors d'un sale & leaseback. L'actif avait ensuite été restructuré et aujourd'hui, il reste intégralement occupé par la SNCF sur 16 000 mètres carrés répartis sur six étages. Commerz Real avait signé un premier bail avec le groupe en 2008, prolongé en 2016 dans le cadre d’un nouveau bail de 8 ans. « Nous avons pu sécuriser un bail sur cet immeuble, qui est bien valorisé par le marché », précise Marc-Philippe Hamamciyan, asset manager au sein du groupe. La totalité de l’immeuble est ainsi occupé jusqu’en 2024. Plutôt désinvestisseur ces dernières années dans l'Hexagone - il a notamment cédé l'an passé l'ensemble Palatin II et III à La Défense - Commerz Real va faire son grand retour à l'acquisition cette année sur le territoire, en se positionnant sur « le marché parisien et les grandes villes françaises et en ciblant des actifs bien localisés, à proximité des transports en commun, avec un profil de risque allant des vefa au core+ », comme le souligne Axelle Trentesaux, asset manager au sein du fonds allemand. « Aujourd'hui, Commerz Real compte en France, huit actifs dans son portefeuille, dont deux centres commerciaux en région, soit environ 1,2 Md€ sous gestion. »

De la création de valeur à terme

Pour Union Investment Real Estate, cette opération est la première de l'année dans l'Hexagone. Son dernier investissement dans le territoire remonte à janvier 2017, avec l'acquisition de Grand Central-Saint Lazare (lire ci-dessous), signé en vefa et en blanc pour plus de 300 M€ et loué quasi en totalité quelques mois plus tard à une société cotée. Sur Euro Alsace, le fonds allemand base sa thèse d'investissement sur du long terme et sur de la création de valeur, notamment à travers la réversion positive des loyers. Il mise notamment sur « l'attractivité à venir de certaines nouvelles localisations avec l'extension du quartier central des affaires parisien », comme l'explique Martin Schellein, head of investment management Europe chez Union Investment Real Estate. Le quartier de la Gare de l'Est en fait partie. « La localisation d’Euro Alsace, entre la Gare de l’Est et la Gare du Nord, véritable hub international, a été un critère déterminant dans notre décision d’investissement, explique Tania Bontemps (en photo ci-contre), présidente du groupe en France. Avec la perspective des JO 2024, la Ville mène également un grand projet urbanistique dans ce quartier qui va se métamorphoser, et disposer d’une excellente desserte en transports en commun. L’immeuble en lui-même est très intéressant : de par sa situation et sa qualité architecturale, il peut se prêter à tous types d’usages (coworking, retail, hôtellerie…). À terme, nous pouvons très bien imaginer un re-positionnement de cet actif pour ainsi créer de la valeur, d’autant que ses loyers sont sous-valorisés par rapport au marché. » Avec l’acquisition de cet immeuble, le fonds détient désormais 19 actifs de bureaux, de commerces et d'hôtellerie en France, d’une valeur totale de près de 2,8 Md€. 

Mis à jour le 27/03/18 à 16h30

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