L'immeuble Aquarel, siège de Capgemini.
Si les chiffres varient d’un conseil à l’autre, tous les brokers s’accordent sur un point : le premier trimestre 2020 est, en termes de volumes investis dans l’immobilier d’entreprise français, le troisième meilleur trimestre de l’histoire après 2006 et 2007, avant que la crise sanitaire y mette un coup d’arrêt dont les conséquences sont aujourd’hui encore difficile à mesurer. Sur les trois premiers mois de l’année, près de 8 Md€ ont été signés comme CFNEWS IMMO l’avait révélé le 19 mars dernier, dont une grande partie avait été engagée dès la fin de l’année 2019. BNP Paribas Real Estate chiffre lui ce volume à 7,5 Md€, Knight Frank à un peu plus de 6 Md€, quand JLL annonce près de 5,3 Md€... Que les chiffres diffèrent d’un conseil à l’autre est chose commune en immobilier d’entreprise. Ce qui fait consensus, c’est la part toujours largement majoritaire du bureau parisien et francilien, des investisseurs français, ainsi que le nombre de grandes opérations. Seize affichent ainsi une valorisation supérieure à 100 M€, totalisant 3,9 Md€ selon Knight Frank, dont 13 en Île-de-France. Parmi elles, le 14 Bergère à Paris acquis par LaSalle IM (+ de 550 M€) ; l’immeuble Aquarel (le 147) à Issy-les-Moulineaux par DTZ Investors pour le compte de CNP Assurances (470 M€) ; le Valmy à Montreuil signé par Primonial REIM (216 M€) ; ou le 50 rue d’Anjou à Paris par Aviva Investors (200 M€). Depuis le début de confinement, plus de 800 M€ ont été annoncés ou signés selon les données de CFNEWS IMMO, preuve que le marché ne s'est pas arrêté.
La logistique s'affirme
Le bureau n’est pas le seul segment à avoir enregistré de belles signatures au cours des trois premiers mois de l’année. La logistique a elle aussi tiré son épingle du jeu, portée par la finalisation du portefeuille BentallGreenOak par le consortium mené par Patrizia, avec PFA Pension et POBA (≈ 600 M€) ou l’acquisition, par Ivanhoé Cambridge, du portefeuille Hub&Flow (330 M€). Sans compter la plateforme XXL d'Ensisheim, reprise par Union Investment Real Estate avant le début de la crise sanitaire (≈ 155 M€). « L’engouement des investisseurs pour la logistique se traduit également par une prise de risque accrue, à l’image de l’acquisition par Invesco Real Estate de deux entrepôts à lancer en blanc près d’Orléans et de Reims », note également Knight Frank. Une transaction tournant autour de 60 M€ en valorisation selon nos informations.
Des temps difficiles pour le commerce
Du côté du commerce, la prudence était déjà de mise avant l’apparition de la pandémie. Elle s’est encore considérablement accrue depuis. S’il est difficile de déterminer un chiffre précis du volume investi - certaines transactions mixtes, comme le 56 Montaigne révélé en exclusivité par CFNEWS IMMO, intègrent une composante retail (622 m2) dont la valorisation reste confidentielle - il est clair qu’il s’affiche en très net baisse. L’une des principales opérations finalisées reste l’acquisition, par le belge Ascencio, d’un portefeuille Casino pour 85 M€. Ce trimestre aura aussi vu la formation d’un consortium entre Crédit Agricole Assurances et La Française pour acquérir des parts dans une joint-venture portant sur cinq centres commerciaux appartenant à Unibail-Rodamco-Westfield. Un deal à plus de 2 Md€, dont la finalisation a été annoncée pour le 2e trimestre.
Les taux se maintiennent, pour l'instant
Avant l’apparition de la crise, les brokers tablaient sur un volume global pour l’année 2020 tournant autour de 30 Md€. C’était moins qu’en 2019 (≈ 40 Md€), mais toujours largement supérieur à la moyenne décennale (≈ 23 Md€). Inutile de préciser qu’aujourd’hui, personne ne se risque à avancer un chiffre, « l’ampleur du ralentissement étant très difficile à estimer tant que nous ne connaîtrons pas la durée de la période de confinement », prévient Knight Frank. Mais il est clair que personne ne prédit un effondrement brutal, partant du fait que l’immobilier devrait garder une bonne place dans les stratégies de placement des investisseurs. « Le marché français aborde en effet cette crise avec de meilleurs fondamentaux que lors des précédents chocs. Le spread, qui avantageait nettement le compartiment immobilier avant le déclenchement de la crise sanitaire (écart de 275 pdb avec l’OAT 10 ans au début de 2020 contre 215 pdb en 2008) devrait ainsi rester positif du fait des mesures de soutien prises par l’Etat et la BCE », rappelle Knight Frank. En revanche, si les taux de rendement prime « n’ont pas évolué durant les trois premiers mois de l’année, se situant toujours respectivement à 4 % pour la logistique, 2,80 % pour le bureau et 2,50 % pour le commerce », comme le note BNP Paribas Real Estate, ils sont désormais nombreux à anticiper la fin du mouvement de compression pour les actifs secondaires ou à revaloriser. Selon nos informations, le repricing a déjà commencé sur de nombreux dossiers en cours.
