Le Center Parcs Allgäu, en Allemagne
C’est la transaction de bien des superlatifs. TwentyTwo Real Estate – au nom de son fonds de troisième génération – vient de mettre la main sur le Center Parcs Allgäu en Allemagne, qui s’étend sur 184 hectares à la frontière entre le Bade-Wurtemberg et la Bavière. Il s’agit d’ores et déjà de l’un des plus grands et des plus récents actifs du groupe Pierre & Vacances-Center Parcs (PVCP) en Europe. Certes, l’acquisition ne porte pas sur l’ensemble du site, mais tout de même sur une large majorité : le périmètre de cet investissement comprend la quasi-totalité des infrastructures sportives et de loisirs, ainsi qu’environ 900 des quelque 1 200 cottages existants. De quoi chiffrer le montant de cette acquisition à près de 300 M€ selon nos informations – il n’en fallait pas plus pour qu’elle prenne la tête des opérations du secteur au niveau continental en 2023. « Cette acquisition est […] la transaction la plus importante d’un actif hôtelier en Europe depuis le début de l’année », se félicite Daniel Rigny, fondateur et président de TwentyTwo Real Estate.
Une sortie signée Batipart
Daniel Rigny, TwentyTwo Real Estate
Le Center Parcs d’Allgäu est aujourd’hui cédé par Batipart – qui logeait l’ensemble au sein de Lagune International, son véhicule d’investissement dédié aux loisirs et à la santé. Les prémices de cette sortie remontent à 2018, avant d’être forcément mises à mal par la période Covid-19. Les discussions reprennent sérieusement début 2023 avec une poignée de bidders pré-sélectionnés – c’est que le contexte de marché a drastiquement réduit le nombre d’investisseurs étant en capacité de se positionner sur un tel volume en equity et de lever une dette –, et l’exclusivité a rapidement été donnée à TwentyTwo, qui ne détenait pas encore de Center Parcs. « Cet investissement souligne notre fort intérêt pour l’hôtellerie de loisirs et de destination, et en particulier pour les actifs de tourisme à impact positif qui occupent une position de référence dans leur marché local », reprend Daniel Rigny.
Une mise initiale de 225 M€
C’est en 2015 qu’Eurosic se positionnait en vefa sur le Center Parcs d’Allgäu (lire ci-dessous) – directement auprès de Pierre et Vacances-Center Parcs (PVCP) –, en consentant alors une enveloppe de 225 M€. La foncière cotée – détenue à plus de 30 % par Batipart à l’époque – est finalement rachetée par Gecina en 2017, mais la famille Ruggieri intégrait concomitamment la filiale Lagune dans laquelle a toujours été logé ledit site, moyennant 463 M€ à l’époque. Le solde du Center Parcs Allgäu – qui n’est donc pas compris dans la transaction avec TwentyTwo – est détenu par La Française REM pour le compte d’institutionnels français depuis 2016 (voir ci-après). La société de gestion tricolore s’offrait alors plus de 250 cottages (soit 25 000 mètres carrés) et un petit bâtiment commercial de 2 500 mètres carrés contre plus de 100 M€ selon nos informations – le tout correspondant à une extension prévue dès la conception du site, qui sera livré dans sa globalité en 2018.
Équilibrer l’exposition à PVCP
Pour Batipart, cette sortie est significative : il s’agissait de son plus gros actif en patrimoine, qui pesait un peu moins de 10 % de son portefeuille européen. L’idée est de rééquilibrer l’exposition aux actifs exploités par PVCP, quand plusieurs enveloppes de capex vont être débloquées par la famille Ruggieri dans les mois qui viennent, pour rénover deux Center Parcs en France, alors même qu’il faut également financer l’extension de Villages Nature Paris – le dernier-né des projets de PVCP (ouvert fin 2017) aux portes de Disneyland Paris. Post-cession, PVCP reste un partenaire de référence puisque les Center Parcs représentent encore environ 25 % du portefeuille de Batipart selon nos informations. « Lagune International a accompagné le groupe Pierre & Vacances Center Parcs, partenaire de long terme du groupe Batipart, dans son développement en Allemagne depuis 2017, notamment avec la construction de son actif vitrine en Europe, le Center Parcs Allgäu, explique Louis Bayon, directeur général immobilier. Aujourd’hui, Batipart a souhaité acter sa création de valeur avec cette cession. »
Réallouer les capitaux
En sortant du Center Parcs d’Allgäu en 2023, Batipart profite tout de même d’un certain dynamisme dans la classe d’actifs hôteliers, qui n’a rien à envier aux autres typologies de l’immobilier d’entreprise banalisé. Qui plus est, cet actif affiche des performances opérationnelles solides selon nos informations, porté par des revenus conséquents : le site est le premier hôtel en termes de chiffre d’affaires en Allemagne, selon le classement AHGZ 2022. Les capitaux engendrés par la cession vont notamment permettre de réaliser de prochains investissements. Si aucune acquisition n’est actuellement en cours de négociation, le groupe immobilier de la famille Ruggieri reste à l’affût des opportunités qui peuvent se présenter. Pour mémoire, cette année, Batipart a également arbitré le 11 Jean Mermoz à Neuilly-sur-Seine, repris par Allianz Immovalor contre près de 45 M€.
