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Le financement immobilier s'adapte à la crise

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Foncières, promoteurs, marchands de biens, aménageurs fonciers... : tous ont une problématique commune, à savoir financer leurs opérations en temps de crise. Carte Financement, spécialiste du sujet, fait le point sur les tendances à l'oeuvre sur ces marchés.

La dette immobilière est une classe d'actifs à part entière. 

La dette immobilière est une classe d'actifs à part entière. 

La crise de la Covid-19 a bousculé les économies et des secteurs sont plus touchés que d’autres. Le financement bancaire immobilier n’a pas été épargné par cette nouvelle donne qui perdure depuis près de deux ans. Carte Financement, qui accompagne des professionnels de l’immobilier (marchands de biens, promoteurs, foncières et aménageurs fonciers) à travers la France (principalement en Île-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes et  Provence-Alpes-Côte-D’azur), fait le point sur les tendances du financement immobilier. 

Les marchands de biens

La dette immobilière attire les fonds. 

La dette immobilière attire les fonds. 

L’activité de marchands de biens est accompagnée par les banques avec parcimonie, en raison des risques associés aux opérations. Dans ce contexte de Covid-19, les banques ont initialement réduit leur offre sur quelques classes d’actifs qui sont, dans l’ordre, les murs de commerces et les bureaux. La partie murs de commerces était déjà impactée par le développement du commerce en ligne. Le financement de bureaux a lui été freiné par l’ampleur du recours au télétravail par les entreprises, en raison notamment du confinement. Après plus d’une année de crise sanitaire, les banques commencent à revenir prudemment sur le marché du financement de bureaux, avec une lecture différente de la période d’avant crise. Pendant cette période, les actifs de centre-ville ont démontré une bonne résilience face à la crise, à travers des transactions significatives notamment dans le quartier central des affaires de Paris. Le financement des opérations de marchands de biens sur des actifs d’habitation a été moins concerné par la crise sanitaire. Les banques ont, dans l’ensemble, augmenté la quotité d’apport en fonds propres dans les dossiers entre 2 M€ et 15 M€, qui est passée de 10-15 % à 15-20 %. Sauf cas exceptionnel, sur les tailles supérieures à 15 M€, les banques demandent souvent un niveau de fonds propres minimum de 30 %. Dans son activité d’intermédiation, Carte Financement constate ainsi un retour aux standards d’avant crise sanitaire pour ce qui des actifs résidentiels, surtout pour les opérations les plus recherchées à présent par les investisseurs : maisons avec jardin, appartement avec terrasses, etc.

Les promoteurs immobiliers

Le financement des promoteurs immobiliers spécialisés dans le résidentiel a continué de bénéficier de l’appui des banques durant cette période. Le déficit de logement dans les grandes métropoles est un des principaux moteurs de la demande. Les conditions d’accompagnement sont sommairement les mêmes : des fonds propres à hauteur de 10 % du coût de revient du projet et une pré-commercialisation de 40 à 50 % du programme. Les banques sont de plus en plus vigilantes sur ce dernier aspect et demandent parfois plus de 50 % de pré-commercialisation, avec un financement justifié pour une majorité des acquéreurs finaux. Certaines banques fonctionnent différemment, avec une demande de fonds propres plus faibles, qui se limite à une partie du foncier pour environ 15 à 20 % et un financement total de l’accompagnement (travaux, frais…). Néanmoins, l’exigence de pré-commercialisation confirmée par des financements peut monter jusqu’à 60 % du projet. Le marché du bureau est plus contrasté, avec un retour à présent des banques sur des opérations sécurisées par des fonds propres significatifs et de la commercialisation.

Les aménageurs fonciers

Dans la même dynamique des opérations de marchands de biens et de promotion immobilière, les banques financent activement les aménageurs fonciers. Les fonds propres demandés sur les opérations sont à présent de l’ordre de 15 à 20 % selon les emplacements et la qualité de signature de l’opérateur.

Les foncières

Le financement des bureaux et des murs de commerces de proximité ont le plus souffert de cette période sanitaire. L’envolée des prix des bureaux avant la crise notamment à Paris, le développement du télétravail et du e-commerce ont poussé les banques à plus de prudence. De façon générale, les financements de type foncière sont structurés sur des durées allant de 12 à 20 ans, avec ou sans quote-part in fine dans le financement. Pour un financement amortissable, la couverture de loyer doit être d’au moins 110 %. En plus de la qualité de l’actif et de son emplacement, trois aspects sont désormais regardés par les financeurs avec vigilance : la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux prochaines échéances (walb) ; la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux fins des baux (walt) ; et la qualité de signature des locataires. À présent, les actifs biens placés du marché de la logistique et des entrepôts ont le vent en poupe chez les financeurs. Dans une opération récente, Carte Financement a accompagné une foncière sur un projet en Normandie, pour l’acquisition d’un bien loué à hauteur de 50 % et avec un niveau de fonds propres de 15 %. Ce projet aurait été plus difficile à réaliser avant cette crise sanitaire. L’essor du e-commerce et de la livraison du dernier kilomètre ont encouragé cette tendance. Plus généralement, et sur l’ensemble des classes d’actifs et quelle que soit la nature du projet (marchands, foncières…), les banques exigent désormais plus de fonds propres, sauf pour quelques opérations qui répondent au nouveau contexte. Il faudrait compter environ 10 % de plus qu’avant la crise. 

Face à cette nouvelle situation, Carte Financement a complété son offre d’accompagnement par des acteurs alternatifs et des financeurs privés, qui interviennent comme prêteurs obligataires ou en club deal dans les projets. Le rendement (TRI) recherché par les investisseurs varie de 12 à 15 % par an. D’autres acteurs institutionnels, de type fonds d’investissement, sont plus agressifs sur les conditions financières, mais plus restrictifs quant aux LTV des opérations et le seuil minimum d’intervention qui démarre à 7-8 M€ de financement. La dette peut prendre la forme d’un financement senior, avec une hypothèque de premier rang et un levier de moins de 70 % et des conditions financières variant de 2,5 à 5 % de taux l’an. Une dette junior auprès de ces organismes se négocie entre 5 et 7 % l’an et la dette mezzanine de 7 à 12 % l’an.

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