Surprenant rebondissement sur la location du 21 Jean Goujon

Pour prendre la mesure de toute la fébrilité qui gagne le marché locatif de bureaux dans le quartier central des affaires (QCA) de Paris, un surprenant dossier vient de donner un signal fort aux spécialistes du real estate : celui du 21 rue Jean Goujon, dans le 8e arrondissement. Contre toute attente, Covivio, son propriétaire, vient d’annoncer « la signature d’un accord locatif avec une entreprise française de l’industrie du luxe » sur cet ensemble restructuré de 8 600 mètres carrés dès sa livraison. La discrétion est de mise sur le nom de cet illustre preneur, mais selon nos informations, il s’agit de LMVH. En coulisse, la division immobilière de l’empire de Bernard Arnault – surnommée « le bras armé de Dieu » par le acteurs de la pierre parisienne – s’est activée ces derniers mois pour damer le pion à Roland Berger sur cette adresse située à deux pas du 22 Montaigne, siège emblématique du numéro un mondial du luxe. Car, pour mémoire, en juin 2021, le cabinet de conseil en management, accompagné par Strategies and Corp, s'était engagé sur la pré-commercialisation de 3 600 mètres carrés au 21 Jean Goujon, contre un loyer de 930 € HT/HC/m2/an sur neuf ans ferme (3,5 M€/an), pour y installer son siège tricolore. De sources concordantes, Roland Berger avait mené de nouvelles discussions avec Covivio pour louer le nec plus ultra de cet actif. Contactées, les équipes de la foncière emmenée par Christophe Kullmann, accompagnées par BNP Paribas Real Estate dans cette nouvelle prise à bail, n’ont pas commenté ces informations. 

Fébrilité

Bernard Arnault himself – « à qui l’on ne peut absolument rien refuser », souffle un spécialiste du real estate – devient dix-sept mois plus tard l’unique locataire de cette pépite architecturale des années 30 pour 12 ans. Toujours selon nos informations, le magnat du luxe a été séduit par la qualité de cet actif prime, en particulier par le dernier étage où il prévoit d’installer son family office. En raison d’un besoin pressant de nouvelles surfaces, une partie des équipes de LVMH – dont la maison Christian Dior – doit également intégrer les murs du 21 Jean Goujon. Contacté, LVMH n'a pas répondu à nos sollicitations. « Roland Berger et les autres locataires ont déroulé le tapis rouge à LVMH pour leur rétrocéder leur place contre des indemnités, qui se chiffrent en millions d’euros », stipule un observateur. Selon nos sources, ces indemnités – versées il y a 15 jours – oscillent entre 4 et 8 M€. En revanche, rien ne fuite sur le montant du loyer consenti par le groupe de luxe. « Sans nul doute aux mêmes conditions que Roland Berger, voire au-dessus, abonde une autre source. Cette signature résume à elle seule le sentiment de fébrilité qui touche l’ensemble du segment locatif du QCA de la capitale. Lors des visites d’immeubles, les niveaux de loyers ne sont même plus évoqués pour les actifs de ce quartier, tant les propriétaires savent qu’ils vont les louer à plus de 900 €/m2/an. » De sources concordantes, Roland Berger est en pourparlers avec Gecina pour sous-louer des bureaux dans les trois premiers étages du 16 rue des Capucines à partir de janvier prochain – une adresse qui n'est autre que le siège de la foncière – en attendant de trouver de nouveaux bureaux. Pour rappel, le cabinet de conseil en management se lovait au 64 Lisbonne – un actif de 7 850 mètres carrés, propriété de Gecina justement, récemment reloué par la griffe Jacquemus dans le cadre d’un bail en l'état futur d’achèvement (befa) pour un niveau locatif proche des 950 €/m2/an comme annoncé par CFNEWS IMMO.

Loyer prime de 960 €/m²/an à Paris QCA

Dans de récentes études, les brokers de la place parisienne – face au déséquilibre offre/demande – font état d’un loyer prime de 960 €/m2/an dans le QCA parisien, avec des mesures d’accompagnement en repli, estimées autour de 15 % actuellement. « Cette valeur ne permet pas encore de dépasser le record atteint en 2002 (1017 €/m2/an en euros constants), ni les niveaux de 2008 et 2009 (973 et 970 €), si l’on prend en compte l’inflation. Ce devrait être toutefois le cas en 2023. (…) Quelques premières valeurs sur des immeubles classés A+ s’enregistrent désormais à 1 000 €/m2/an », soutient Cushman & Wakefield. Pour 2022, les volumes placés dans le quartier central des affaires vont atteindre les 370 000 mètres carrés – soit une hausse de +32 % sur un an. Quant au taux de vacance, il devrait tomber à 1,5 % d’ici la fin de l’année. « Les actifs de grade A ne représentent que 8 % du volume de l’offre disponible dans le QCA ce qui, compte tenu de la forte demande des utilisateurs, continue de mettre les valeurs locatives sous pression », complète Knight Frank France.

Un actif repris pour 134 M€ en 2018

Convaincu par sa localisation premium, sa qualité architecturale et la variété des espaces proposés, Covivio avait repris – dans le cadre d’une opération d’échange d’actifs avec un institutionnel – le 21 rue Jean Goujon pour 134 M€, soit 15 800 €/m2 et un taux de rendement supérieur à 3,3 %, en 2018. Quatre ans plus tard, sous le crayon du cabinet d’architecture Wilmotte & Associé, la foncière cotée remet les clés de cet actif datant des années 30 lourdement restructuré à LVMH. Dans le détail, l’ensemble se déploie sur huit niveaux et propose des plateaux d’environ 1 000 mètres carrés. Le 21 Goujon dispose aussi de 600 mètres carrés d’espaces extérieurs avec une serre agricole, un patio et un rooftop avec vue sur la Tour Eiffel. Une foison de labels est également dans le viseur de la SIIC : HQE Excellent, Breeam excellent, ainsi que les labellisations OsmoZ, BiodiverCity et R2S. « Ce succès commercial, après ceux récemment annoncés de nos immeubles Stream Building-Paris et Anjou-Paris (…) conforte notre stratégie visant à proposer des destinations toujours plus attractives et des villes plus résilientes », estime Olivier Estève, directeur général délégué de Covivio. Ainsi que l'a annoncé CFNEWS IMMO en février dernier, la foncière a pré-loué l’intégralité du 11-15 Anjou à la maison Hermès, contre un loyer compris entre 850 et 900 €/m2/an (voir ci-dessous).

Le 22 Montaigne, 100 % détenu par Bernard Arnault 

Outre le 21 Jean Goujon, LVMH a aussi jeté son dévolu, pour l’une de ses nombreuses maisons de luxe, sur les 61 Galilée/23-25 Vernet en septembre dernier. D’après nos informations, Dior a signé pour un bail de dix ans sur les 4 400 mètres carrés de l’immeuble encore détenu Herrmann Frères & Fils, Financière Saint-James et la famille Milgrom (mais en cours de cession selon nos sources), pour un loyer d'environ 950 €/m2/an. Précédemment, la griffe avait également contracté un bail classique à 980 €/m2/an pour un millier de mètres carrés au 7 Tilsitt, détenu par Groupama Immobilier. En 2022 toujours, le numéro un mondial du luxe s’est aussi positionné sur le 50 Montaigne – 12 500 mètres carrés de bureaux neufs et haut de gamme détenus par le conglomérat familial saoudien Olayan – contre 925 €/m2/an, pour y installer Moët Hennessy, la branche "Vins & Spiritueux" du groupe. Mais le véritable coup de maître de Bernard Arnault pour cette année reste sans conteste la mainmise sur le portefeuille parisien détenu par les héritières de Claude Dray, milliardaire français assassiné en 2011 (lire ci-dessous). Comme révélé par CFNEWS IMMO, l’homme d’affaires s’est offert off market, pour plus de 900 M€, le 7 rue de la Paix, le 12 place des États-Unis et le 22 avenue Montaigne (27 900 mètres carrés de bureaux et commerces). Lové au cœur du Triangle d’Or de la capitale, le 22 Montaigne n’est autre que le vaisseau amiral de LVMH depuis le début des années 2000. La petite particularité de cet édifice de 18 700 mètres carrés était son appartenance à la famille Dray – à hauteur de 60 % –, et au groupe de luxe pour le solde restant. De son vivant, Claude Dray avait refusé de revendre sa participation au géant du luxe. Mais aujourd'hui, Bernard Arnault est le seul maître à bord de cet ensemble voué à un profond lifting dans un futur proche selon nos informations.

Projet d'hôtel dans le siège de Louis Vuitton 

Au rayon des autres projets phares de LVMH à venir dans la capitale, Michael Burke, P-dg de la maison Louis Vuitton, a annoncé mi-novembre la transformation d’une partie du siège de LV (situé au 2 rue du Pont Neuf, face à La Samaritaine intégrant l’hôtel le Cheval Blanc, tous deux détenus par LVMH), en un établissement hôtelier haut de gamme. « D’un point de vue écologique, c’est une aberration d’avoir tous ces bâtiments, occupés que 20 % du temps », a-t-il affirmé au journal Women’s Wear Daily (WWD). Ce projet doit aussi intégrer la création d’un des plus grands magasins LV au monde. De sources concordantes, Bernard Arnault et ses proches s'interrogent encore sur la destination finale de l'ex-siège d'HSBC France aux 103-111 avenue des Champs-Élysées. Loué en 2020, cet actif développant 25 000 mètres carrés pourrait héberger Dior comme initialement prévu, Tiffany ou encore Louis Vuitton.