Le marché locatif après le coronavirus

S'il existe un segment du secteur immobilier où l'impact de la crise sanitaire liée au covid-19 se fait bien sentir, il s'agit bel et bien du marché des loyers. Ainsi, quelques jours seulement après le début de cette période mouvementée, lundi 16 mars, le président de la République Emmanuel Macron, a annoncé une suspension des loyers pour les PME en difficulté. Le jour même, la Compagnie de Phalsbourg, annulait ceux dus par ses enseignes non-alimentaires jusqu'au 15 avril prochain (retrouvez le suivi en continu de l'actualité immobilière durant la crise ici). Et le lendemain, Ceetrus, foncière d'Auchan, suspendait loyers et charges des occupants de ses centres commerciaux en France sur la même période. Par la suite, Carmila faisait savoir qu'elle suspendait le règlement de la prochaine échéance de loyer et de charges, toujours jusqu’à fin avril. Quant à Klépierre, la foncière envisage des mesures d’accompagnement au cas par cas pour aménager les délais de paiement de ses occupants. Mais en dehors de ces annonces émanant essentiellement de pure-players du commerce, très impactés par la crise, plusieurs incertitudes demeurent. Comment le marché va-t-il affronter la suspension, voulue ou non, de cette source de revenus ?

Coup d'arrêt des signatures

Premier effet de la pandémie, « un probable ralentissement du marché locatif, notamment sur le segment des grandes surfaces qui étaient déjà au ralenti avant cette crise. Plusieurs prises à bail importantes, qui étaient attendues au 2e et au 3e trimestre, sont suspendues car il s'agit de décisions très engageantes sur du long terme », note un broker. « Très peu de bailleurs prennent l’initiative d’un moratoire sur les loyers. Personne ne prêtait attention auparavant aux clauses sur les cas de force majeure ou sur l’imprévision dans les contrats, on regarde cela avec plus d’intérêt aujourd’hui », affirme pour sa part un avocat. De nouvelles précautions qui reflètent une inquiétude généralisée, plus vives encore pour les propriétaires de commerces ou d'hôtels : « le non-paiement des loyers sur ces deux classes d'actifs sera difficile à absorber pour les plus petits propriétaires », souligne un connaisseur du marché. 

Assagissement des valeurs

Le contexte est incertain certes, mais peut également signer un renouveau pour certaines tendances du marché. « Cette crise peut aussi apporter un peu plus de fluidité au marché, là où avant certains propriétaires se montraient très gourmands, ils seront peut-être d’accord pour signer à des valeurs locatives moins élevées mais avec de bons utilisateurs sur du long terme », note l'un d'entre eux. Un point de vue nuancé par Thibault de la Baronnière, de Groupe Babylone, pour lequel « il y a une possibilité de perte de valeur locative, mais de manière ponctuelle, et non inscrite dans le temps. Il n'y aura donc pas de changement de valeur intrinsèque des actifs, y compris dans le commerce. » D'ailleurs, « la pénurie d’actifs prime est telle dans Paris que la demande pour des actifs très bien placés ne va pas se tarir », affirme un juriste, qui prend pour exemple un de ses dossiers en cours, portant sur un actif prime de plus de 4 000 mètres carrés dont la valeur locative demandée atteint les 960 €/m2/an. « Ce type d’actif n’est pas le marché, c’est de l'exceptionnel, avec vue sur la place de l’Étoile », précise-t-il toutefois.

Time to shine pour le télétravail ?

Conséquence logique du confinement, le travail depuis son domicile s'est, depuis les déclarations présidentielles du 16 mars, généralisé pour un temps à l'ensemble de la France. Or, « les entreprises se rendent compte que le télétravail fonctionne à grande échelle et que les bureaux ne sont finalement pas si essentiels », souligne un conseiller. Pour David Seksig, directeur général de Novaxia Investissement, le home office est désormais une question incontournable pour les investisseurs immobiliers, qui doivent s'adapter à cette prise de conscience et « regarder les actifs immobiliers différemment, plus seulement du point de vue de la valeur d’usage ou de la destination du bien, mais aussi du point de vue de l’usager. » Une attention portée aux besoins des occupants d'autant plus nécessaire que « s’il y a une crise économique après la crise sanitaire, les locataires voudront réduire leurs loyers », glisse un spécialiste de l'immobilier. En dehors des investisseurs, les acteurs du coworking, qui pour certains, tels que Spaces ou WeWork ont décidé de garder leurs enseignes ouvertes dans le pays, devront également faire preuve de vigilance. « Il peut y avoir un double effet : les entreprises, par mesure d’économies, pourraient décider de ré-accueillir dans leurs propres locaux leurs équipes installées dans des espaces de coworking. À l’inverse, celles qui comptaient s’étendre pourront envisager cette solution temporaire, en attendant de voir les impacts économiques de la crise sanitaire sur leurs activités », rappelle un broker.