Ces fonds qui veulent financer la promotion immobilière

Le financement de la promotion immobilière deviendrait-il une classe d’actifs à part entière ? Encouragé par le redémarrage de ce marché, le private equity se positionne, avec des attentes de retour de l’ordre de 15 %. 

Quelque chose a changé dans le monde du financement de la promotion immobilière. Comme un regain d’intérêt pour ce parent pauvre de l’immobilier, habituellement toujours en peine de financer ses opérations. Depuis quelques temps, plusieurs initiatives issues du monde du capital-investissement français font apparaître ce marché comme une nouvelle classe d’actifs à part entière, génératrice de rendements intéressants. Positionné depuis longtemps sur ce créneau, 123 Investment Managers (123 IM) a été depuis peu rejoint par M Capital Partners, qui lance à son tour son pôle immobilier axé sur le financement de programmes. A sa direction, Stéphane Ferran (en photo ci-dessous), un spécialiste de la promotion immobilière.

Des sources moins diversifiées  

La tendance est on-ne-peut-plus bienvenue chez les promoteurs car, dans un secteur aussi capitalistique que l’immobilier, s’assurer une quote-part de fonds propres est indispensable pour obtenir une garantie financière bancaire. En moyenne, pour chaque opération développée, 10 % à 15 % des fonds propres sont ainsi apportés par les promoteurs, 30 % à 50 % proviennent de prêts bancaires à travers l’effet de levier, tandis que le solde est apporté soit par les clients, soit par des plateformes de financement participatif. L’apparition de ces dernières a profondément bousculé le marché du financement de la promotion immobilière. Ces plateformes ont surtout apporté des solutions à des opérateurs de petite taille, ne bénéficiant pas des mêmes outils que les grands promoteurs pour diversifier leurs sources de financement. Ils n’ont notamment pas accès au marché obligataire, comme les Nexity, Capelli et autres Kaufman & Broad, qui a récemment placé le plus important Euro PP du secteur cette année, d’un montant de 150 M€. Pour ces petits promoteurs, réunir la quote-part de fonds propres nécessaire est un défi quotidien. Un besoin qui n’a pas échappé aux sociétés de capital-investissement. En échange du partage des marges, elles s’engagent à leur apporter rapidement ce soutien financier, sous la forme d’un financement obligataire ou d’un co-investissement.

Des collectes de 10 M€ dès cette année, et le double en 2018

Il y a encore quelques années, la promotion effrayait

C’est ce que fait depuis maintenant cinq ans 123 IM, en accompagnant en fonds propres ou quasi fonds propres, une vingtaine de promoteurs à travers des prises de participations minoritaires dans les SSCV qu’ils créent. A ce jour, le capital-investisseur a déployé plus de 100 M€ dans ce secteur, soit sous un format obligataire, soit en actions, directement dans les programmes des promoteurs. « Lorsque nous avons commencé à travailler dans la promotion immobilière, nous avons d’abord regardé des sujets corporate sur de grands promoteurs, rappelle Xavier Anthonioz (en photo ci-contre), président d’123 IM. La promotion effrayait encore à cette époque, mais nous avons quand même fait le choix d’accompagner Capelli ou Nafilyan & Partners. » Il y a quelques mois, la société de gestion a posé une pierre de plus dans l’édifice qu’elle développe, en lançant un FPCI en exclusivité avec Nafilyan & Partners, pour co-investir à ses côtés dans les opérations résidentielles que le promoteur francilien développe à Paris et en Île-de-France. Ce fonds vise une taille de 10 M€ avant la fin de l'année, ce qui lui permettra d’investir en actions dans une vingtaine d’opérations. Le nouveau pôle de M Capital Partners espère lui aussi collecter 10 M€ dès cette année, et doubler la mise en 2018. 

« Dans la promotion, le rendement cible est important,

de l’ordre de 12 % à 15 % par an »

Un secteur porté par un déficit structurel  

Ce n’est pas hasard si 123 IM comme M Capital Partners ont décidé de renforcer cette année leur exposition à ce segment. Ces deux fonds de capital-investissement ont basé leur thèse sur la reprise du secteur de la promotion immobilière, portée par l'environnement de taux bas, l'abondance de liquidités, le dispositif Pinel encore d'actualité et le renforcement du Prêt à taux zéro (PTZ). Surtout, le marché bénéficie d’un déficit structurel entre l’offre et la demande, estimé à plus d’1 million de logements. « Les promoteurs relancent des projets et reconquièrent des secteurs géographiques qu'ils avaient délaissés avec la crise, explique Stéphane Ferran. Ils ont donc besoin de fonds propres pour développer leurs programmes, que nous pourrons leur apporter à travers des montages en co-promotion. Mais notre soutien pourra aussi prendre la forme d'un appui technique ou d'assistance au pilotage d'opérations. » Le segment de la promotion apparaît d’autant plus attractif à ces fonds qu’il offre un couple rendement/risque supérieur à ce qu’ils peuvent espérer sur d’autres classes d’actifs de l’immobilier. « Dans la promotion, le rendement cible est important, de l’ordre de 12 % à 15 % par an, avec un retour sur investissement rapide de 12 à 36 mois », affirme Xavier Anthonioz. Pour son FCPI, 123 IM s’est ainsi fixé un objectif de TRI cible (net investissement) de 10 % par an, avec un ticket d’entrée qui démarre à 100 000 €. De tels rendements, forcément risqués, ne peuvent être atteints qu’en ayant une parfaite maîtrise du risque. Pour cela, une seule option : s’adosser à un promoteur au savoir-faire reconnu et sélectionner drastiquement ses projets.

« L'argent est cher lorsqu’on n’a pas encore livré de logement »

Sélection rigoureuse des programmes

La sélection des programmes et des promoteurs est un point sensible du financement de la promotion immobilière. 123 IM et M Capital Partners en ont bien conscience, eux qui mettent en avant des « méthodologies de scoring éprouvées » doublées de « l’expertise d’un comité d’investissement constitué de professionnels aguerris ». Avoir atteint un certain taux de pré-commercialisation est également indispensable pour ces capital-investisseurs, qui ne se positionnent que sur du “gris”. Ce critère vaut aussi pour les banques, qui ne s’engagent à venir compléter les fonds propres apportés par les sociétés des gestion qu’une fois seulement atteint le taux requis pour obtenir leur garantie financière. Avec un taux de pré-commercialisation moyen de 74 % sur l'ensemble de ses opérations, Nafilyan coche la bonne case. Le promoteur ne bénéficie pas pour autant de coûts moins élevés auprès de ses partenaires bancaires. Avoir livré un certain volume d’opérations est un plus indéniable pour bénéficier de coûts avantageux, dont aucun professionnel du secteur ne peut s’exonérer. Pas même Guy Nafilyan (en photo ci-contre). L’ancien P-dg de Kaufman & Broad reconnaît que « l’argent est cher lorsqu’on n’a pas encore livré de logement ». En à peine deux ans, le groupe créé en 2014 affiche pourtant un chiffre d’affaires consolidé de 90 M€ et détient un portefeuille foncier de près de 4 000 logements en promesse de vente. Un volume qui devrait lui permettre de plus que doubler son chiffre d’affaires dès cette année, à plus de 200 M€ et de livrer, dès cette année, 1 700 logements. Si le promoteur a réussi à séduire plusieurs partenaires bancaires - CACIB, Caisses d’Epargne, BNP Paribas et Crédit Mutuel Arkéa - il ne dit pas à quel prix.

Les vefa en blanc se multiplient

La magie de la vefa  

En France, les promoteurs bénéficient d’un autre outil pour développer leurs programmes : les ventes en état futur d’achèvement (vefa), également appelées “achat sur plan”. Ce montage permet à la fois  un financement côté promoteur et acquéreur. Eiffage Immobilier, Vinci Immobilier, Cardinal… : de grands groupes utilisent ce montage pour céder leurs opérations en développement à des investisseurs institutionnels ou des gérants de fonds immobiliers. Poussés par la recherche de meilleurs rendements, ces investisseurs sont même de plus en plus prêts à prendre un risque de commercialisation, en plus du risque de construction. C’est ce qu’on appelle les “vefa en blanc”, sans garantie locative. Depuis le début de l’année, plusieurs deals ont été finalisés sur ce type d’opération, comme celui portant sur Le Belvédère, à Puteaux, développé par Vinci Immobilier et acquis par AG2R La Mondiale, ou encore Le Baltard, futur immeuble de bureaux de Nogent-sur-Marne développé par Eiffage Immobilier, acquis par Caisse de Retraite du Personnel Navigant (CRPN). L’an passé, sur les 25 Md€ investis sur le marché français de l’immobilier d’entreprise, près de 2,5 Md€ l’ont été sur des vefa et, sur ces 10 %, à peine 3 % ont concerné des vefa en blanc ou sans garantie locative, comme l’indique Knight Frank dans son bilan 2016 de l’investissement. Gageons que le pourcentage sera certainement plus élevé cette année.

Retrouvez prochainement le dernier volet de notre dossier sur le financement immobilier : "La dette unitranche". 

Retrouvez également nos précédents volets de l’enquête sur le financement immobilier :

Les créanciers de l’immobilier coté (16/06/17) 

Equity vs dette : comment les investisseurs manoeuvrent dans le paysage du financement immobilier ? (26/06/17)

La dette immobilière, une classe d’actifs à part entière (29/06/17)

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M Capital Partners fait le pari de l’immobilier (01/06/17)

Nafilyan finance ses opérations avec un nouveau fonds (23/03/17)