Olivier Parawan et Jean-Philippe Coiffard - Mayer Brown.
Afin d’inciter les bailleurs personnes physiques ou morales à soutenir les entreprises locataires affectées par les mesures d’interdiction d’accueil du public prises par le gouvernement dans le cadre de la crise sanitaire, le projet de loi de finances pour 2021 (PLF 2021), tel qu’adopté le 17 novembre 2020 par l’Assemblée nationale, propose la création d’un nouveau crédit d’impôt s’élevant à 50 % du montant des loyers abandonnés. Ce dispositif vient compléter l’arsenal des mesures fiscales incitatives à l’égard des bailleurs, comme l’avait déjà entériné la loi n° 2020-473 du 25 avril 2020 de finances rectificative pour 2020, que nous vous présentions au printemps dans ces colonnes et qui a consacré le principe de déductibilité fiscale des abandons de loyers, consentis entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 (retrouvez également l'article ci-dessous).
Loyers concernés
Pourraient donner lieu à crédit d’impôt les loyers auxquels un bailleur a renoncé au cours de la période d’application des restrictions de déplacement prévues par le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020. En pratique, seuls les loyers abandonnés à compter du mois de novembre 2020 pourraient ouvrir droit à l’obtention d’un crédit d’impôt par le bailleur. Les loyers échus antérieurement à cette période et abandonnés seraient fiscalement déductibles pour le bailleur, mais ne généreraient pas de crédit d’impôt.
Preneurs éligibles
Les bailleurs ne devraient bénéficier du crédit d’impôt au titre des abandons ou renonciations définitifs de loyers, que si le preneur remplit certaines conditions.
Tout d’abord, l’entreprise locataire doit faire l’objet d’une interdiction d’accueil du public dans le cadre du second confinement ou avoir pour activité l’une de celles visées par l’annexe 1 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020.
Ensuite, le PLF 2021 circonscrit le bénéfice du crédit d’impôt aux abandons de loyers réalisés au profit d’entreprises qui emploient moins de 5 000 salariés. Pour l’appréciation de cette condition d’effectif, il est tenu compte de l’ensemble des salariés des entités que l’entreprise locataire contrôle ou par qui elle est contrôlée au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce. En pratique, en présence d’une société locataire appartenant à un groupe plus large, les bailleurs devront veiller à se renseigner sur l’effectif salarié dudit groupe pour apprécier leur éligibilité au crédit d’impôt. Cette condition d’effectif n’est en revanche pas applicable aux associations, sous réserve qu’elles soient soumises aux impôts commerciaux ou qu’elles disposent au moins d’un salarié.
Enfin, le projet de texte requiert que l’entreprise locataire ne soit pas en difficulté au 31 décembre 2019 au sens de la réglementation européenne ni en liquidation judiciaire au 1er mars 2020.
Il convient également de noter que le crédit d’impôt pour abandon de loyer(s) est accompagné d’un mécanisme "anti-abus". Si l’entreprise locataire (i) est considérée comme une entité liée au bailleur (i.e., le bailleur détient la majorité du capital social de la société preneuse / y exerce en fait le pouvoir de décision ou inversement) ou (ii) est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, ce dernier devra justifier par tous moyens l’existence de difficultés de trésorerie de l’entreprise locataire.
Bailleurs éligibles
L’éligibilité au crédit d’impôt est circonscrite aux personnes physiques ou morales de droit privé n’étant pas en difficulté au sens de la réglementation européenne. Il n’est pas nécessaire que le bailleur soit soumis à l’impôt. Peuvent ainsi bénéficier du crédit d’impôt les sociétés translucides fiscalement (SCI, SNC, Sarl de famille, etc.) ainsi que certaines entités exonérées (OPCI, SCPI, FIA, autres placements collectifs, etc.).
Quand et comment utiliser le crédit d’impôt ?
Assiette du crédit d’impôt. Comme indiqué, le crédit d’impôt correspondrait à 50 % du montant des loyers auxquels le bailleur a renoncé définitivement au titre de la période couverte. Son assiette de calcul correspond aux loyers hors accessoires, ce qui exclut par exemple les charges ou impôts refacturés au preneur par le bailleur.
Il convient de noter que ce crédit d’impôt est « dégressif » lorsque l’entreprise locataire emploie plus de 250 salariés. Dans cette hypothèse, seuls 2/3 du ou des loyers abandonnés seraient pris en compte pour le calcul du crédit d’impôt, l’abaissant ainsi à un taux effectif de 33,33 % (50 % x 2/3).
Plafond. Le montant des abandons pouvant donner lieu à crédit d’impôt serait plafonné à 800.000€ par entreprise locataire. Il reviendra aux bailleurs d’être vigilants en présence d’entreprises locataires louant plusieurs immeubles auprès de différents bailleurs et ayant obtenu de leur part des abandons de loyers.
Utilisation du crédit d’impôt. Le crédit d’impôt pourrait être imputé sur l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés dû au titre de l’année 2020 (e.g., pour l’abandon des loyers des mois de novembre et décembre 2020). Le PLF 2021 prévoit toutefois que le crédit d’impôt pourrait être imputé sur les revenus de 2021 s’agissant des bailleurs personnes physiques ou sur les revenus générés lors d’un exercice clos à compter du 31 décembre 2020 s’agissant des bailleurs soumis à l’IS.
En tout état de cause, il est expressément prévu que le montant du crédit d’impôt non imputé pourrait être restitué aux bailleurs. Cette disposition devrait ainsi permettre aux entités exonérées d’impôt sous condition de distribution (relevant par exemple du régime "SIIC") d’obtenir son remboursement par le trésor. Il serait également possible pour les bailleurs de mobiliser leur créance de crédit d’impôt par voie de cession "Dailly", leur permettant de bénéficier d’un effet de trésorerie plus rapide.
S’agissant des sociétés "translucides", le crédit d’impôt pourrait être utilisé par leurs associés proportionnellement à leurs droits dans ces sociétés. Cette disposition n’est pas sans soulever certaines difficultés en présence d’entités ou de groupement comprenant un grand nombre d’associés ou de porteurs.
