Swiss Life AM acquiert pour 1,7 Md€ d’actifs en plein QCA

L’une des plus importantes transactions immobilières de ces dernières années sera due à Swiss Life Asset Managers (47 Md€ d'encours en immo). La société de gestion, pour le compte de ses fonds immobiliers gérés par ses entités basées en Suisse, en France, en Allemagne et au Luxembourg, met la main sur un portefeuille parisien de 28 actifs prime (102 000 mètres carrés hors sous-sols), dont 90 % sont situés au cœur du quartier central des affaires (QCA). Le montant de cette transaction – exceptionnelle de par son volume et sa valorisation – est estimé à 1,7 Md€ hors droits, pour un taux de cession droits inclus inférieur à 3 %, et un taux de rendement investisseur de 3,5 % pour un TRI supérieur à 5%. Un levier d'environ 40 % apporté notamment par Natixis viendra financer cet investissement, ciblant des bâtiments entièrement loués à des utilisateurs diversifiés, allant de l’industrie du luxe à celle des nouvelles technologies. Frédéric Bôl, CEO France de Swiss Life AM, se félicite des « immeubles de grande qualité, rarement accessibles, dans des emplacements prime mais avec des réserves de potentiel locatif à activer via l’asset management ». Ces derniers peuvent d'ailleurs grimper jusqu'à 900 €/m2/an dans le core parisien.

Un coup de maître pour Jacky Lorenzetti

Off market, Swiss Life AM a d’ores et déjà signé un protocole d’accord pour l’acquisition du portefeuille, une opération qui devrait se finaliser au cours du deuxième trimestre avec le cédant, Terreïs. Cette foncière cotée à la bourse de Paris est détenue à hauteur de 54 % par Ovalto, qui n’est autre que le holding d’investissement de l’homme d’affaires Jacky Lorenzetti, fondateur de Foncia et propriétaire, notamment, de Paris La Défense Arena à travers son club de rugby Racing 92. L’opération externalise une prime de 7 % par rapport à la valeur d’expertise du 31 décembre dernier, et fait suite à une offre non sollicitée de Swiss Life AM, à un moment où les prix de l’immobilier parisien sont très forts, et dépassent même les 20 000 €/m2 dans le value-add (lire notre enquête à ce sujet dans le dernier numéro de CFNEWS IMMO Magazine). Frédéric Bôl pointe d’ailleurs le « peu de transactions majeures sur le marché » (voir tableau ci-dessous), alors que Fabrice Paget-Domet, directeur général de Terreïs, précise que pour la première fois « nous n’avons réalisé aucune acquisition en 2018, c’était le moment de vendre ».

Lancement d’une offre publique de rachat d’actions

Fort d’un portefeuille valorisé 2,3 Md€ avant opération, Terreïs va donc céder en bloc 72 % de son patrimoine, et conservera ensuite 600 M€ d’encours, dont 150 M€ d’actifs non stratégiques qui seront vendus. Grâce à cet arbitrage, la foncière cotée va verser deux dividendes (impact de la cession et distribution classique des SIIC) pour un montant total de 25 €/action, qui sera distribué concomitamment au solde du titre de l’exercice 2018. En parallèle, Terreïs lance une offre publique de rachat d’actions (OPRA) à un prix d’environ 35 €/titre, à destination des actionnaires minoritaires. L’ensemble des membres du conseil d’administration de la société ont déjà fait part de leur intention de participer au programme, dont Fabrice Paget-Domet, directeur général : « j’apporterai mes actions Terreïs à l’offre publique qui sera déposée », annonce-t-il, tout en saluant une stratégie qui « a pleinement porté ses fruits puisque Terreïs s’est développée pour devenir un acteur majeur de l’immobilier de bureaux parisien ».

Une prime de 49 % pour les actionnaires minoritaires

En tenant compte du versement des deux dividendes correspondant aux obligations légales, ainsi que de l’OPRA, les actionnaires minoritaires de Terreïs qui accepteront l’offre percevront environ 60 €/action, soit une prime de 49 % sur le cours de clôture du 8 février dernier (à 46,3 €/action), de 56 % sur le cours moyen pondéré précédent, et de 5 % sur l’ANR de liquidation EPRA (hors droits) par action de Terreïs au 31 décembre 2018. L’offre publique de rachat d’actions va permettre d’augmenter le bénéfice net par action, et donc le dividende versé. Selon le résultat de cette OPRA, l’actionnaire majoritaire Ovalto (qui verra mécaniquement croître sa part dans la foncière cotée), déposera un projet d’offre publique de retrait, suivi d’un retrait obligatoire à un prix identique de 35 €/action. La cotation de Terreïs reprendra ce jeudi 14 février au matin, et les opérations annoncées restent conditionnées aux autorités compétentes.