Principal Real Estate et Cepac sous les latitudes marseillaises avec l'Astrolabe

Pour Principal Real Estate Europe comme pour Cepac Foncière, filiale de la Caisse d'Épargne Cepac, la mise sur le marché de l'Astrolabe constituait une occasion rêvée de s'aligner sur le quartier le plus en vue de tout Marseille : Euromed. « Nous avons répondu en octobre dernier à l'appel d'offres lancé par Covivio et Predica (co-détenteurs à 50/50) pour cet immeuble, avant de le remporter un mois plus tard. Nous avons alors pu mener l'opération avec Principal Real Estate Europe, et signer ensemble une promesse mi-décembre », explique Séverin Bienvenu, directeur général de Cepac Foncière. Les deux partenaires ont ainsi finalisé la semaine dernière la reprise de cet immeuble de bureaux core comptant 15 000 mètres carrés, pour un montant d'environ 90 M€ selon nos informations, financé à 55 % par de la dette. « Le process a été très rapide, avec une due diligence bouclée en un mois seulement. Notre fonds PEOF [Principal European Office Fund, ndlr] ne souhaitait pas se positionner seul sur cet actif, en raison de l’exposition trop importante sur le marché marseillais que cela aurait représenté, et c’est pourquoi l’opportunité de nous associer avec le groupe Cepac, dans le cadre d’un club deal était pour nous une solution idéale, en nous adjoignant en outre l’expertise d’un acteur local majeur », précise Guillaume Masset, head of transactions & asset management Europe de Principal Real Estate Europe.

La RTM comme principal locataire

L'immeuble est à ce jour entièrement loué à une dizaine de locataires long terme, pour des valeurs locatives autour de 265 €/m2/an, toujours d'après nos sources. Le principal occupant des lieux n'est autre que la Régie des Transports Marseillais, plus connue sous le nom de RTM, qui a établi sa co-direction sur environ 30 % des surfaces. Parmi les autres locataires, se trouvent Marignan, le cabinet d'avocats Fidal, ainsi que le promoteur Cogedim. « Il s'agit d'un actif core avec des locataires de renom, un cash flow établi, une durée des baux assez valorisante, résume Séverin Bienvenu, ainsi que des services aux standards parisien en termes de prestation, donnant lieu à un taux de satisfaction des occupants assez élevé dans cet immeuble. » Parmi lesdits services, des salles de réunions mutualisées, un espace détente connecté, ou encore une conciergerie 2.0. L'actif est par ailleurs labellisé BBC, Breeam in use niveaux Excellent et HQE Très bon. Livré en 2015, il s'agit du premier bien livré du programme Euromed Center, programme urbain de 70 000 mètres carrés comptant des bureaux, des logements, des commerces et un complexe de cinéma.

Un boulevard recherché

« Alors que nous avons l'avantage d'être un acteur local, qui maîtrise l'asset et le property management, Principal Real Estate Europe a celui d'être agréé AMF et donc de pouvoir être une société de gestion. Nous avons donc pour l'occasion créé notre véhicule commun », souligne Séverin Bienvenu. Les deux acteurs ont donc lancé une JV 50/50 : l'OPPCI OP-SUD. Il s'agit de la première collaboration entre les deux structures, bien que toutes deux avaient jusqu'ici suivi de près d'autres actifs du boulevard de Dunkerque, tels que le Totem et le Grand Large, finalement remportés respectivement par Perial Asset Management et l'allemand Real I.S. Pour mémoire, le 40 de l'avenue, repris par la société de gestion française, avait alors été valorisé environ 70 M€ par celle-ci, faisant ressortir un taux de rendement d'environ 4 % pour ses 14 500 mètres carrés entièrement loués. Pour sa part, Real I.S. avait déboursé un montant similaire pour le Grand Large, installé au n°7/9, et d'une surface proche, 13 785 mètres carrés au total (lire ci-dessous). « Il s'agit de notre première acquisition à Marseille. Nous allons continuer, au travers de notre OPPCI commun, à regarder des actifs similaires de profil core avec des revenus sécurisés » sur le marché de bureaux, précise Guillaume Masset pour Principal Real Estate. Pour sa part, Cepac Foncière gère plus de 300 M€ d’actifs en Région Sud, en Corse et Outre-Mer. À ce jour, la structure détient notamment des participations dans la tour la Marseillaise, Coeur Méditerranée ainsi que dans la rue de la République, aux côtés de Primonial REIM.