Primonial repris dans sa totalité par une foncière cotée

C'est le M&A de ce premier semestre, qui surprend plus d'un spécialiste de l'immobilier coté. Altarea vient d'officialiser son entrée en négociations exclusives avec les actionnaires et le management du groupe Primonial (Bridgepoint - qui prépare son introduction à la Bourse de Londres - Latour Capital et Société Générale Assurances), pour acquérir la totalité du capital du spécialiste de l’épargne immobilière et de la gestion d’actifs immobiliers en Europe, aux quelque 30 Md€ gérés. L'acquisition va se dérouler en deux temps, 60 % au premier trimestre 2022 et 40 % au premier trimestre 2024 réalisés par une filiale d’Altareit (détenue à 99,85% par Altarea). Elle représente une valeur d'entreprise de 1,9 Md€, n’incluant que 9 % de La Financière de l’Echiquier et hors éventuel complément de prix (d'un maximum de 225 M€), soit un multiple de l’ordre de 12 à 13x l’Ebitda moyen des années 2022/2023. Le périmètre de l’opération comprend les activités d’asset management immobilier et de distribution, ainsi qu’une participation minoritaire de 15 % dans La Financière de l’Echiquier. Les 85 % restants du capital de cette dernière sont conservés en direct par les actionnaires actuels de Primonial, Altarea bénéficiant d’un mécanisme de protection de la valeur de son investissement portant sur les 15 % détenus avec une perspective de sortie à terme.

Financement en fonds propre et en dette

Pour financer cette acquisition, la foncière cotée dirigée par Alain Taravella, aux 3 Md€ de capitalisation boursière, va lever 1,2 Md€ de fonds propres, auxquels s’ajoute un crédit syndiqué bancaire de 800 M€ négocié auprès de quatre banques arrangeuses partenaires (BNP Paribas, Crédit Agricole CIB, Natixis et Société Générale). Ce crédit sera conclu pour une durée de cinq ans (avec options d’extension à sept ans). Les fonds propres levés se répartissent de la manière suivante : 485 M€ issus du partenariat commerce avec Crédit Agricole Assurances annoncé ce jour (retrouvez ci-dessous l'article à ce sujet) ; 350 M€ via une augmentation de capital d’Altarea, avec maintien du droit préférentiel de souscription. Altagroupe et Crédit Agricole Assurances représentant ensemble 70 % du capital se sont d’ores et déjà engagés à participer pour leur quote-part. Cette opération est envisagée entre la fin de l’année 2021 et le premier semestre 2022, selon les conditions de marché. Troisième levier de financement : les 350 M€ apportés via la poursuite d’une politique d’option de paiement partiel du dividende en titres à hauteur de 50 % sur la période 2021 à 2024 inclus, et dont le principe a été acté par le conseil de surveillance d’Altarea et notamment par ses deux premiers actionnaires (Altagroupe et Crédit Agricole Assurances). Enfin, Altarea assure qu'est également envisagé « un investissement significatif du management du groupe Primonial dans le projet industriel, de l’ordre de 60 M€ en titres Altarea et Primonial, structuré de manière à assurer l’alignement d’intérêts tant au niveau de la performance de Primonial que de celle du groupe Altarea au niveau global ». L’équipe dirigeante de Primonial, présidé par Stéphane Vidal, restera inchangée et conservera son autonomie de prise de décision au sein du nouvel ensemble, assure la foncière cotée. Altarea nommera un directeur général délégué en charge des finances et de la coordination avec Altarea. La présidence du conseil de surveillance de Primonial restera confiée à un membre indépendant.

Le leader indépendant de l’investissement et du développement immobilier 

Le conseil de surveillance d’Altarea a rendu un avis favorable à l’unanimité sur cette opération stratégique et les modalités envisagées. L’opération reste soumise aux conditions suspensives. Les procédures d’information et de consultation des instances représentatives du personnel des sociétés du groupe Primonial concernées ont également été engagées conformément à la législation en vigueur. En reprenant Primonial, Altarea annonce rien moins que devenir le leader indépendant de l’investissement et du développement immobilier. La foncière cotée inscrit cette opération dans sa stratégie de déployer « un modèle intégré sur l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière en créant un groupe sans équivalent en Europe. Altarea sera le premier distributeur de supports d’investissement immobiliers de France avec une capacité de placement de produits immobiliers de 7 à 9 Md€ annuels, répartis de manière équilibrée entre les produits (pierre physique et pierre papier) et les clients (institutionnels et particuliers) ». Rappelons qu'à horizon 2025, Primonial a pour objectif de porter le montant des actifs immobiliers gérés à 50 Md€.