Et si la valeur immobilière des hôtels parisiens se calculait, comme pour les bureaux, au mètre carré ? Et si le marché pouvait évaluer la performance de ces établissements à l'aide de nouveaux indicateurs, se concentrant sur le revenu et la rentabilité au mètre carré ? C'est l'approche exclusive sur laquelle a travaillé, ces quatre dernières années, Sentinel Hospitality. Le conseil immobilier fondé en 2014 par Gabriel Matar, spécialiste reconnu de l'hôtellerie, est parti du constat qu'en croisant les données immobilières et opérationnelles des hôtels, une lecture beaucoup plus fine de la performance de ces établissements pouvait être obtenue. En combinant la surface construite en mètres carrés, le résultat d’exploitation net et le nombre de chambres, le conseil a réussi à identifier, sur un échantillon représentatif de sites parisiens, si un hôtel possède un potentiel d'optimisation de ses espaces ou s'il existe une opportunité de convertir ces surfaces à d'autres usages, comme le résidentiel ou les bureaux.
L'optimisation de l’espace est primordiale
Gabriel Matar, Sentinel Hospitality.
Historiquement, la valeur immobilière d’un hôtel a toujours été rapporté à la chambre ou à la clé. Une approche qui révèle des failles, une chambre ne représentant pas la générosité immobilière du produit-service hôtelier... En outre, avec la hausse des prix au mètre carré, la raréfaction du foncier ou encore le nouveau Plan local d'urbanisme de Paris, la question de l'optimisation de l’espace est devenue primordiale pour les hôteliers, comme pour les investisseurs. L'usage des mètres carrés doit être justifié, et les gestionnaires hôteliers contraints de se poser des questions autrefois réservées aux spécialistes du bureau ou du retail : l’espace est-il utilisé de manière optimale ? Génère-t-il un revenu suffisant pour justifier son coût ?
Comparer leurs propriétés aux meilleures performances du marché
Partant de ce constat, Sentinel Hospitality a concentré la première édition de son Baromètre de performance de l'immobilier hôtelier (HREPI – Hotel Real Estate Performance Indicators) sur l'hôtellerie parisienne, « l'un des marchés d'investissement hôtelier les plus matures et les plus dynamiques au monde ». A partir de données 2022, le conseil a travaillé sur un échantillon couvrant 35 % de l'offre de chambres 4 et 5* disponibles dans les arrondissements clés de Paris, en identifiant six catégories d'hôtels. « Les résultats de notre indice de performance de l'immobilier hôtelier fournissent une analyse fiable des mesures de performance dans le paysage hôtelier parisien, assure-t-il. Nous ne présentons ci-après qu'une analyse partielle des catégories d'hôtels, en nous concentrant sur trois des six catégories, afin de donner aux lecteurs un aperçu des analyses que nous pouvons réaliser pour chaque établissement. La publication complète est disponible pour nos clients et les participants à l'étude HREPI. » Destiné aux investisseurs, propriétaires et exploitants d'hôtels, ce baromètre leur permet de « comparer leurs propriétés aux moyennes et meilleures performances de leur catégorie de référence ; identifier les possibilités d'optimisation de l'utilisation de l'espace et de l'efficacité opérationnelle ; et guider la prise de décisions stratégiques lors de leurs investissements et de leurs projets de rénovation ».
Deux nouveaux indicateurs
L'une des grandes innovations de cette approche est de proposer deux nouveaux indicateurs. Le premier est le Revenu total par mètre carré disponible (TRevPAM©), « mesure qui donne une vision claire du chiffre d'affaires généré par un hôtel au mètre carré, permettant d'optimiser l'utilisation des espaces disponibles ». Le second est le NOP par mètre carré disponible (NOPPAM©) : « Cette mesure de la rentabilité au mètre carré évalue l'efficacité avec laquelle les revenus sont transformés en bénéfices, après prise en compte des dépenses liées à l'exploitation. » Après avoir patiemment récupéré, pendant quatre ans, les surfaces en mètres carrés des hôtels étudiés, Sentinel Hospitality a pu réaliser ces calculs. Et l'une des premières déductions que le conseil a pu établir est édifiante : pour la catégorie des Palaces, l'analyse du conseil montre que l'augmentation de la surface totale disponible par chambre construite, au-delà de 120 mètres carrés, réduit l'efficacité, autrement dit le revenu généré au mètre carré. « Cette catégorie d'hôtels génère un TRevPAR (revenu total par chambre disponible) moyen de 400 000 €, pour une surface moyenne de 19 500 mètres carrés, avec un TRevPAM© de 3 000 € et un NOPPAM© de 700 €. » Quant à leur valeur moyenne, elle est élevée : 26 500 €/m² pour les Palaces, reflétant leur caractère haut de gamme et leur emplacement privilégié. Bien que le NOPPAM© moyen de cette catégorie soit légèrement inférieur à celui des autres catégories 5* en raison de coûts d'exploitation plus importants, leur valeur au mètre carré reste la plus élevée grâce à un taux de capitalisation comprimé, indiquant une création de valeur à long terme (croissance de la valeur de sortie) et une forte désirabilité (faibles rendements cash-on-cash).
Quelle taille optimale ?
Du côté de la catégorie 5-Star International (hôtels 5* de 100 à 500 chambres), le baromètre de Sentinel Hospitality fait ressortir qu'elle génère un TRevPAR moyen de 177 000 €, pour une taille moyenne de propriété de 15 700 mètres carrés, avec un TRevPAM© de 2 400 € et un NOPPAM© de 780 €. La valeur moyenne par mètre carré est de 12 000 €, avec une certaine variabilité. Conclusion : « Une corrélation négative entre la taille des chambres et le TRevPAM© suggère qu'une plus grande surface disponible par chambre réduit l'efficacité des revenus, la taille optimale étant d'environ 65 mètres carrés de surface construite totale par chambre. » Quant à la catégorie des hôtels-boutiques 4*, le baromètre fait valoir une superficie moyenne de 2 600 mètres carrés et un chiffre d'affaires de 75 000 € par chambre. Ces établissements atteignent un TRevPAM© de 2 000 € et un NOPPAM© de 700 €, « témoignant d'une efficacité équilibrée. La corrélation quasi nulle entre la taille des chambres et l'efficacité des revenus suggère une performance cohérente sur une surface totale moyenne disponible par chambre de 39 mètres carrés », poursuit Sentinel Hospitality, précisant que la valeur moyenne du marché est de 12 000 € par mètre carré. « Le NOPPAM© est un indicateur utile pour l'évaluation de la meilleure utilisation, car les possibilités de conversion augmentent lorsque l'écart entre les performances des hôtels et des bureaux se creuse », conclut le conseil, tout en stipulant que d'autres facteurs, tels que les incitations ou les limitations réglementaires, sont susceptibles d'influencer ces opportunités. Notre recherche fournit également des résultats fiables pour évaluer le loyer supportable au m², ainsi qu’en pourcentage de TREVPAM© et NOPPAM©.
