
Chantier de construction 600
Le financement de la promotion immobilière deviendrait-il une classe d’actifs à part entière ? Encouragé par le redémarrage de ce marché, le private equity se positionne, avec des attentes de retour de l’ordre de 15 %.
Quelque chose a changé dans le monde du financement de la promotion immobilière. Comme un regain d’intérêt pour ce parent pauvre de l’immobilier, habituellement toujours en peine de financer ses opérations. Depuis quelques temps, plusieurs initiatives issues du monde du capital-investissement français font apparaître ce marché comme une nouvelle classe d’actifs à part entière, génératrice de rendements intéressants. Positionné depuis longtemps sur ce créneau, 123 Investment Managers (123 IM) a été depuis peu rejoint par M Capital Partners, qui lance à son tour son pôle immobilier axé sur le financement de programmes. A sa direction, Stéphane Ferran (en photo ci-dessous), un spécialiste de la promotion immobilière.
Des sources moins diversifiées
Des collectes de 10 M€ dès cette année, et le double en 2018
Il y a encore quelques années, la promotion effrayait
Xavier Anthonioz
« Dans la promotion, le rendement cible est important,
de l’ordre de 12 % à 15 % par an »
Un secteur porté par un déficit structurel
Ce n’est pas hasard si 123 IM comme M Capital Partners ont décidé de renforcer cette année leur exposition à ce segment. Ces deux fonds de capital-investissement ont basé leur thèse sur la reprise du secteur de la promotion immobilière, portée par l'environnement de taux bas, l'abondance de liquidités, le dispositif Pinel encore d'actualité et le renforcement du Prêt à taux zéro (PTZ). Surtout, le marché bénéficie d’un déficit structurel entre l’offre et la demande, estimé à plus d’1 million de logements. « Les promoteurs relancent des projets et reconquièrent des secteurs géographiques qu'ils avaient délaissés avec la crise, explique Stéphane Ferran. Ils ont donc besoin de fonds propres pour développer leurs programmes, que nous pourrons leur apporter à travers des montages en co-promotion. Mais notre soutien pourra aussi prendre la forme d'un appui technique ou d'assistance au pilotage d'opérations. » Le segment de la promotion apparaît d’autant plus attractif à ces fonds qu’il offre un couple rendement/risque supérieur à ce qu’ils peuvent espérer sur d’autres classes d’actifs de l’immobilier. « Dans la promotion, le rendement cible est important, de l’ordre de 12 % à 15 % par an, avec un retour sur investissement rapide de 12 à 36 mois », affirme Xavier Anthonioz. Pour son FCPI, 123 IM s’est ainsi fixé un objectif de TRI cible (net investissement) de 10 % par an, avec un ticket d’entrée qui démarre à 100 000 €. De tels rendements, forcément risqués, ne peuvent être atteints qu’en ayant une parfaite maîtrise du risque. Pour cela, une seule option : s’adosser à un promoteur au savoir-faire reconnu et sélectionner drastiquement ses projets.
« L'argent est cher lorsqu’on n’a pas encore livré de logement »
Sélection rigoureuse des programmes
Guy Nafilyan - Nafilyan & Partners
Les vefa en blanc se multiplient
La magie de la vefa
En France, les promoteurs bénéficient d’un autre outil pour développer leurs programmes : les ventes en état futur d’achèvement (vefa), également appelées “achat sur plan”. Ce montage permet à la fois un financement côté promoteur et acquéreur. Eiffage Immobilier, Vinci Immobilier, Cardinal… : de grands groupes utilisent ce montage pour céder leurs opérations en développement à des investisseurs institutionnels ou des gérants de fonds immobiliers. Poussés par la recherche de meilleurs rendements, ces investisseurs sont même de plus en plus prêts à prendre un risque de commercialisation, en plus du risque de construction. C’est ce qu’on appelle les “vefa en blanc”, sans garantie locative. Depuis le début de l’année, plusieurs deals ont été finalisés sur ce type d’opération, comme celui portant sur Le Belvédère, à Puteaux, développé par Vinci Immobilier et acquis par AG2R La Mondiale, ou encore Le Baltard, futur immeuble de bureaux de Nogent-sur-Marne développé par Eiffage Immobilier, acquis par Caisse de Retraite du Personnel Navigant (CRPN). L’an passé, sur les 25 Md€ investis sur le marché français de l’immobilier d’entreprise, près de 2,5 Md€ l’ont été sur des vefa et, sur ces 10 %, à peine 3 % ont concerné des vefa en blanc ou sans garantie locative, comme l’indique Knight Frank dans son bilan 2016 de l’investissement. Gageons que le pourcentage sera certainement plus élevé cette année.
Retrouvez prochainement le dernier volet de notre dossier sur le financement immobilier : "La dette unitranche".
Retrouvez également nos précédents volets de l’enquête sur le financement immobilier :
Les créanciers de l’immobilier coté (16/06/17)
Equity vs dette : comment les investisseurs manoeuvrent dans le paysage du financement immobilier ? (26/06/17)
La dette immobilière, une classe d’actifs à part entière (29/06/17)
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M Capital Partners fait le pari de l’immobilier (01/06/17)
Nafilyan finance ses opérations avec un nouveau fonds (23/03/17)